碧桂园服务2022年工程工作手册.doc

碧桂园生活服务集团股份有限公司云南区域

第

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2022年工程条线品质手册

1.1目的

为保障区域各分公司、各项目服务品质，确保员工能高效掌握品质标准，特制订本手册。

1.2人员配置要求

1.2.1工程人员入户维修编制标准（实际入住户数1300户配置1人）

1.2.2设备运行人员(具体人员参照机房类别，其中电梯120台配置1人，其他重要设备房按每10个配置1人）

1.2.3设备维保人员（每30个设备房配置1人）

1.2.4楼层内公共区域维保人员（平均户数为2000户配置1人）

1.2.5部门管理人员配置原则每个项目：5个技工内配置工程领班，6-10个技工内配置工程副经理；10个以上技工设置工程经理；每个项目管理岗位不重复设置；分期开发或超大项目建议分园区管理：每个独立园区或组团配置工程领班位，项目设置经理岗位；毛坯交房阶段，按每1000户配置1位装修管理人员（含审图、过程管控、验收等）。

1.3工程7S管理

1.4.1整理（SEIRI）：工作现场，区别重要与不要的东西，只保留有用的东西，撤除不需要的东西。

1.4.2整顿（SEITON）：把要用的东西，按规定位置摆放整齐，并做好标识进行管理。

1.4.3清扫（SEISO）：将不要的东西清除掉，保持工作现场无垃圾，无污秽状态。

1.4.4清洁（SEIKETSU）：将前3S实施的做法做到制度化、规范化，维持其成果。

1.4.5修养（SHITSUKE）：自觉遵守各项规章制度，培养文明礼貌的良好工作习惯。

1.4.6安全(SAFETY)：清除隐患，排除险情，预防事故的发生,保障员工的人身安全，保证服务的持续性，减少因安全事故造成的经济损失。

1.4.7节约(SAVING)：就是对时间、空间、能源等方面合理利用，以发挥他们最大效能，从而创造一个高效率的、物尽其用的工作场所。

1.4制度上墙要求

1.4.1重要机房；机房管理制度、巡查制度、维保制度、安全运行制度、应急处理流程；

电梯机房困人救援规程

配电房

发电机房

二次供水泵房水池/水箱清洗规程水质检测报告

消防监控中心消防检测规程

消防泵房

1.4.2办公室

架构图、岗位职责、员工行为准则、办公环境管理规定、入户维修管理规定、安全作业规程、应急处理流程

1.4.3制度模板

①总体尺寸：按机房大小自定，允许同一机房设置多块模版。

②公司LOGO：长宽比例100：14，尺寸自定。

③文件页面：尺寸自定。边框：所有边框统一为1.5cm。

④亚克力盒：尺寸自定。

1.5管理红线风险

1.5.1 所有基层技工必需持证上岗。

1.5.2 年度维保计划未审批，年度维保计划无执行计录，工作计划严重脱离实际。

1.5.3 工作记录弄虚作假、审核不严现象普遍存在。

1.5.4 电梯未签订维保合同、逾期未年检。

1.5.5 委外监管不严格，委外作业记录弄虚作假，未落实执行委外评价工作。

1.5.6 存在违反法律法规的情况（包括但不限于违规上岗、违规操作、偷电、偷水、排污超标等）。

1.5.7 工具、材料、水电、燃油等管理不规范，造成公司经济损失。（如公共照明未按开关时间进行设置及开启）

1.5.8 不能对合作单位吃、拿、卡、要。

1.5.9 工程人员适应公司的文化，不能抹黑损毁公司形象。

1.5.10 工程人员必需维护部门公平公正的工作环境，严惩部门不履责不团结不公平公正的工作氛围。

1.6红线风险

1.6.1 机房门、电井房门、电梯救援门未上锁。

1.6.2 公区电箱门未上锁，公区电箱操作开关或线路裸露，室外照明未安装漏电保护开关。

1.6.3 消防栓最不利点的水压低于0.07MPa，喷淋最不利点的水压低于0.05MPa，灭火系统不能正常启用。

1.6.4 消防主机瘫痪，或者故障点超过10%。

1.6.5 监控图面故障率超过10%。

1.6.6 电梯五方通话故障。

1.6.7 电梯轿厢内公未示有效的《年检合格证》/《电梯使用标志》彩色复印件。

1.6.8 公区维修、施工、作业等未设置安全防护措施和警示标识，存在重大风险隐患。

1.6.9 公共设施安装不牢固，存在安全隐患。

1.6.10 共用部位存在安全隐患，沟、渠、井、池盖板缺失。

1.7设备管理要求

1.7.1维护保养基本频次

电梯：半月一次，避开业户出行高峰期进行维保

配电房：每年一次

发电机：按维保说明书规定执行，每年不少于一次

二次供水系统：每季度一次

消防泵房：每季度一次

消防中心：每月一次

监控系统：每季度一次

弱电系统（包括门禁、可视对讲、电子围栏等）：每季度一次

停车场系统：每年一次

泳池机房：每年两次，开放前后各一次

污水处理系统：不间断运行的污水处理设备每半年维保一次