代建投后运营管理动作(2023.12) (3).docx

代建投后运营管理动作(2023.12)

一、代建运营管理体系（23710保障体系）

围绕为委托方创造价值，打造完善的运营管理体系，通过体系落地、过程管理和有效支持，持续提升代建服务质量，高质量达成项目经营目标，有效提升委托方满意度。

二、会议管理

1、全过程代建会议体系

序号

工作内容

会议时间

会议权限

主办

部门

会议目的及内容

汇报核心内容及需关注事项

会议成果

备注

建管集团

区域集团

1

拓展决策会

—

组织

汇报

拓展

判断项目是否满足合作标准，经营指标是否符合要求，确定项目核心经营指标和明确优化方向，铺排后续工作推进计划，就是否签约进行决策

委托方和项目概要、项目本体综合分析、市场分析产品定位、开发运营节点安排、商务与合作方案、经济测算与分析、项目可行性结论

决策会报告和会议纪要

2

拓展交底会

商业代建：合同签订后7天政府代建：中标后7天

组织

汇报

运营

由项目负责人针对合同履约关键条款和风险事项进行汇报和拉通，充分掌握履约要点及委托方关注要点，明确项目成功标尺、后续工作推进思路和计划

1、投资：项目情况及商务要点交圈，特别是履约风险点、合同条款特别约定及谈判过程中口头约定交底

2、项目总：指挥官意图、已开展工作及下阶段工作计划

3、各职能明确下阶段重点工作事项

拓展交底会报告和会议纪要

3

营销顶设1会

合同签订后30天内

组织

汇报

营销

确定项目整体定位与各业态的户配，确定各业态产品与示范区的设计要求等

与住开顶设1要求一致，需注意项目整体的解题思路是否成立且符合甲方诉求

顶设1会报告文件与会议纪要

条线会，区域总、建管总、项目总无需参会，城市总及条线负责人把控

4

产品定位会

定金收取后30天

（如无定金按照协议或中标）

组织

汇报

设计

根据经建管总部营销部审核确认的《项目顶设一报告》和《产品设计任务书》，沟通、确认①项目产品定位、功能需求；②整盘概念方案及示范区策划方案；③设计限额及设计周期；④采用旭辉产品线项目还须确认建筑、精装和景观产品线的选择范围、类型等。

与住开产品定位会要求一致，需注意产品方案是否符合甲方诉求

产品定位会报告和会议纪要

区域总、建管总、项目总需参会

5

启动会

产品定位会后7天

定金收取后37天（如无定金按照协议或中标）

组织

汇报

运营

项目团队进场后，根据项目合同约定，与委托方进行充分的经营期望沟通，明确成功标尺，形成履约目标实现的整盘策略方案，包括项目核心进度节点和项目经营计划（项目预计收支情况及现金流量表）、项目重难点和突破策略

项目总汇报项目合作背景及协议约定（简述）；项目代建整体策略；项目兑现和所需支持；预算及全景计划。

会后完成预算及启动会版全景计划上线。

启动会报告和会议纪要

6

战略规划会

方案批复后7天

成果审批

组织

运营

项目团队与委托方针对项目本体的成功标尺、开发目标和操盘策略进行沟通并达成一致，形成项目本体的全周期经营计划指标，明确相对于投资版指标变化和偏差原因分析

项目总汇报项目合作背景及协议约定（简述）、项目代建整体策略、项目产品定位的回顾、产品的总体规划、项目经营、成本、财务、运营等目标策划、项目重难点及关键战役、项目风险管理及委托方相关沟通事项。

会后完成战规会版全景计划上线。

战略规划会报告和会议纪要

集团不组织，仅开区域战规会，会后将战规会材料及会议纪要邮件发送集团

7

营销顶设2会

开盘前3个月、售楼处开放前15天（两个时间条件需同时满足）

组织

汇报

营销

确定首开目标，明确营销核心问题与解题办法，给出首开前营销工作准备计划

与住开顶设2要求一致，需注意项目营销思路打法是否符合甲方诉求以及营销费用在约定费用内无垫付。

顶设2会报告文件与会议纪要

区域总、建管总、项目总需参会

8

开盘前综合风险评估会

开盘前7天

组织

汇报

运营

针对输出旭辉品牌的项目，对开盘风险进行综合评估，包括但不限于预售证取证进度、蓄客情况、样板区样板房展示效果、开盘价格、开盘策划推广方案等，并考虑管理费支付情况，经评定通过方可按原计划开盘

项目概况介绍、预售证取证进度、蓄客情况、样板区样板房展示效果、开盘价格、开盘策划推广方案。

除本体开发风险排查外，需关注代建合同履约风险。

开盘前综合风险评估报告和会议纪要

9

开盘复盘会

开盘后30天

组织

汇报

运营

针对输出旭辉品牌或与代建费收取挂钩的项目本体，与委托方达成共识，如项目经营出现重大偏差，首开销售指标低于目标值20%以上，召开开盘复盘会AAR，对项目指标偏差原因进行回顾，从管理机制、业务流程、资源匹配等方面提出优化措施，并明确解决措施和后续计划

项目合作背景及协议约定、项目代建成功标尺回顾、首开情况分析、首开经验教训。

除本体开盘情况外，需关注委托方满意度及合同履约风险。

开盘复盘会报告和会议纪