房地产企业全过程成本管理.pptx

提 纲;;房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争;房地产企业的核心竞争力：企业运营能力;目标成本管理;;;企业的成本策略观;9;目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；

是项目成本的控制线。

责任成本：在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。

动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。

1 理念与方法;;;目标成本管理中经常遇到的问题;动态成本

=未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本;;;如何实现动态成本控制;动态成本相关报表的例子;责任成本管理通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。;2房地产开发项目成本构成;;房地产开发成本的构成;从房地产开发项目的成本结构中看，关键是控制土地成本和建造成本的变化、以及销售成本的有效性;万科如是说：

我们的成本在本行业中占有优势!!;成本有哪八大类？;2.2成本八大类;2.2光明城市成本简介;2.2光明城市成本简介;2.2光明城市成本简介;2.3成本科目基本组成;2.3成本科目基本组成;2.3成本科目基本组成;2.3成本科目基本组成;2.3成本科目基本组成;2.3成本科目基本组成;2.3成本科目基本组成;2.3成本科目基本组成;2.3成本科目基本组成;2.3成本科目基本组成;4.3成本科目基本组成;2.3成本科目基本组成;2.3成本科目基本组成;3房地产开发项目责任成本管理;建立合理的目标成本

将目标成本分解成责任成本

将成本控制落实到各业务操作环节中

量化评估体系

成本考核与绩效管理;管什么？;责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。;责任主体

责任内容

责任控制要点

责任履行评价

责任状（书）;项目经理部：工程进度、质量；

工程材料部：供应商管理与技术方案；设计研发部：设计图纸

财务计统部：财务核算经营销售部：

人力资源部：;;1、成本管理架构;;如何建立项目责任???本体系;某标杆企业责任成本体系表;主要内容（1）——要素概括;主要内容（2）——反馈指标;方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本控制责任书》，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段;立项环节成本控制要点;1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？;3、责任分配合理吗？;4房地产开发各阶段控制要点;房地产开发企业成本管理主要问题列举;4.1项目论证阶段成本控制要点;4.2规划设计阶段成本控制要点;4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸;;工程招标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。

出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。

在统一的技术、质量标准和商务条件下，坚持低价中标才是有意义的。;招投标及合同订立阶段工程成本控制的内容;工程招标， 。

工程招标， 。

需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对 把握度还是不够。;4.3采购招标阶段成本控制要点及延伸;4.3采购招标阶段成本控制要点及延伸;4房地产开发各阶段控制要点;4.4工程施工阶段成本控制要点;施工单位和材料供应商考察、选用、履约评估、筛选程序化

工程目标成本肢解套路化

招标管理程序化与工程量清单招标合同管理规范化、标准化

甲供材料管理程序化

工程成本数据管理信息化

设计变更、现场签证管理系统化设计标准化与限额设计

选材用料程序化

充分了解社会工程资源（施工单位、供应商、施工单位成本数据、材料价格等）;施工阶段工程成本控制技巧

建立工程变更签署流程制度；

建立工程变更限额审查制度；

材料、设备认质认价制度；

甲供材料，建立采购管理制度；

加强工程计量管理；

充分市场调研、市场询价；

严格按合同办事。;4房地产开发各阶段控制要点;设计变更的控制;控制现场签证的原则：避免签证，减少签证，规范签证。

影响现场签证的原因：

第一种：合同出现漏洞

第二种：设计变更

A、工程范围划分不清楚、不具体，为施工单位提供变更索赔机会，导致工程签证难以控制。

B、工程清单说明不够详细，容易引起签证。

C、付款条件与形象进度或节点工期或完成工程量的关系描述的不清不楚，为施工单位提供了索赔的空间。

D、甲供材的管理及结算要求没有规范，容易引起索赔风险。

78;如何进行有效的签证管理要点;第一步：营销策划部门提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所在地同档次楼盘。分析客户敏感点（如电梯、大堂等公共部位）选材用料档次。

第二步：采购招标部门与营销策划、研发设计部门一起，制订项目选