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成本费用项目及核算内容
一、开发产品成本类别
开发产品成本按其用途,可分为以下四类:
土地开发成本。是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所
发生的各项费用。
房屋开发成本。是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、
出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
配套设施开发成本。是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套
设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所
发生的各项费用支出。
代建工程开发成本。是指房地产开发企业接受委托单位的委托,
代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费
用支出。
二、成本费用核算项目
关于印发《企业产品成本核算制度(试行)》的通知(2013-09-
06)第二十六条规定,房地产企业成本项目一般包括下列六项:
(一)土地征用及拆迁补偿费
(二)前期工程费
(三)建筑安装工程费
(四)基础设施费
(五)配套设施费
(六)开发间接费
(七)借款费用
三、成本项目核算内容
(一)土地征用及拆迁补偿费。为取得土地开发使用权(或开发
权)而发生的各项费用,包括以下内容:
1、土地征用费:支付的土地出让金、土地开发费,向政府部门交
纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税,土地闲
置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费。
2、拆迁补偿费:有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支
出,安置及动迁费用支出,农作物补偿费,危房补偿费等。
3、红线外市政设施费:红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、
管线铺设费、接口补偿费。
(二)前期工程费。是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标
代理费、临时设施费(临时水、临时电、临时路等)以及水文地质勘
察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平
(七通一平或三通一平费用)等前期费用。主要包括以下内容:
1、勘察设计费
(1)勘测丈量费:包括初勘、详勘等。主要有:水文、地质、文物
和地基勘察费,沉降观测费,日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、
施工放线费、建筑面积丈量费等。
(2)规划设计费:
——规划费:方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、
效果图设计费、总体规划设计费。
——设计费:施工图设计费(建安设计费、市政设计费、人防设
计费)、修改设计费、景观设计费等。
——其他费用:可行性研究费、方案咨询费、制图、晒图、赶图
费、样品制作费等。
2、报批报建费
(1)报批报建费:包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手
续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、
墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基
金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁
管理费、招投标管理费等。项目整体性报批报建费:项目报建时按规
定向政府有关部门交纳的报批费。
(2)增容费:包括水、电、煤气增容费
3、场地通平费
(1)临时道路:接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。
(2)临时用电:接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线
铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
(3)临时用水:接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、
管线铺设、改造、迁移等费用。
(4)场地平整:基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费
用。
4、临时设施费
(1)临时围墙:包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。
(2)临时办公室:租金、建造及装饰费用。
(3)临时物资存放地:含施工用临时占道费、临时借用空地租费。
(4)临时围板:包括设计、建造、装饰费用
5、工程相关费
(1)监理费。各类监理工程合同费用。
(2)其他费用。工程咨询费、工程审计费等
(三)建筑安装工程费:是指开发项目开发过程中发生的各项主
体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。主要包括建筑工程
费(结构、建筑工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、
电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内
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