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探讨房地产企业纳税筹划

汇报人：

2024-01-24

2023

REPORTING

纳税筹划概述

房地产企业税收政策解读

纳税筹划方法与技巧

房地产企业纳税筹划实践案例

房地产企业纳税风险及防范

总结与展望

目录

CATALOGUE

2023

PART

01

纳税筹划概述

2023

REPORTING

纳税筹划定义

纳税筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。

纳税筹划目的

实现税负最小化、税后利润最大化、企业价值最大化。

涉及增值税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税等。

税种多

税负重

税收政策变化快

土地增值税实行四级超率累进税率，企业所得税税率为25%。

近年来，国家对房地产市场的调控力度加大，税收政策调整频繁。

03

02

01

PART

02

房地产企业税收政策解读

2023

REPORTING

土地增值额，即转让房地产取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。

征税对象

采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。

税率

包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。

扣除项目

税率

一般为25%，符合条件的小型微利企业减按20%税率征收企业所得税，国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%税率征收企业所得税。

征税对象

企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。

扣除项目

包括成本、费用、税金、损失和其他支出等。

房产余值或房产租金收入。

征税对象

采用比例税率，从价计征的税率为1.2%，从租计征的税率为12%。

税率

房产余值或房产租金收入。

计税依据

1

2

3

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

契税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。

印花税

以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。

城市维护建设税和教育费附加

PART

03

纳税筹划方法与技巧

2023

REPORTING

03

优化融资结构

通过合理规划项目的融资结构，可以降低融资成本，提高项目的经济效益。

01

项目分期开发

通过合理规划项目的开发分期，可以实现税收的分期缴纳，从而延缓纳税时间，降低资金压力。

02

选择合适的开发主体

根据项目实际情况，选择合适的开发主体，如项目公司、分公司或子公司，以实现税收优化。

通过合理规划业务流程和合同条款，可以避免同一税种在多个环节重复征收。

了解各税种之间的关联和重叠部分，合理规划税务筹划方案，避免不同税种之间的重复征税。

避免不同税种重复征税

避免同一税种重复征税

根据项目进度和合同约定，合理利用预缴税款的时间差，可以延缓纳税时间。

合理利用预缴税款

在符合相关法规的前提下，可以向税务机关申请延期缴纳税款，以缓解资金压力。

申请延期缴纳税款

根据项目实际情况和合同约定，合理规划开票时间，可以延缓纳税时间。

合理规划开票时间

PART

04

房地产企业纳税筹划实践案例

2023

REPORTING

通过合理规划项目开发成本，降低企业所得税税负。

合理安排开发成本

充分利用国家给予的税收政策优惠，如研发费用加计扣除等。

利用税收政策优惠

合理规划项目公司架构，避免在项目开发环节出现重复征税的情况。

避免重复征税

推迟收入确认时间

通过合理规划销售合同条款，推迟收入确认时间，降低当期税负。

通过合理规划房产持有结构，降低房产税税负。

利用房产税政策

比较不同租赁方式的税负差异，选择最优方案。

选择合适的租赁方式

通过资产证券化等方式盘活持有资产，降低持有环节税负。

考虑资产证券化等创新方式

PART

05

房地产企业纳税风险及防范

2023

REPORTING

识别潜在纳税风险

根据风险点的重要性和可能造成的损失，对纳税风险进行评估和排序。

评估风险影响程度

制定应对措施

针对不同等级的风险，制定相应的应对措施，如调整经营策略、优化税务筹划方案等。

通过对企业财务状况、税收政策变动、市场环境等方面的分析，识别潜在的纳税风险点。

完善税务管理制度

建立健全的税务管理制度，明确各部门在税务管理中的职责和权限，确保税务工作的规范化和制度化。

强化风险预警机制

通过建立风险预警模型，实时监测企业财务和税务数据，及时发现潜在风险并发出预警。

建立应急处理机制

针对可能出现的突发情况，制定应急处理预案，确保在风险事件发生时能够迅速响应并妥善处理。

提高员工税务意识

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通过定期开展税务知识培训，提高员工对税务法规的认知和理解，增强纳税意识。

加强内部沟通与协