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物业设备设施维护总体服务方案

一、总体管理目标

（一）管理目标

我们的管理目标是：楼宇内外配套各设施设备的维修养护严格按照“全国物业管理示范大厦”标准进行管理，确保各项指标达到标准要求。

我们的努力保证是：用三大管理体系管理和PDCA模式提升，保证本项目各类设施设备维修、养护、运行和管理工作的高标准。

（二）各项指标完好率承诺

1、档案完整率100%。

2、室内外各类设施设备运行完好率100%；消防设备设施完好率100%；

3、设备完好率100%；安保智能化系统运行正常率100%；

3、维修工程质量合格率100%，报修及时率100%；返修率小于1%；

4、安全管理措施完善，定期巡视检查，杜绝火灾责任事故，无工程安全责任事故发生。

二、基本思路

1、坚持安全可靠、经济合理、方便及时的原则

严格执行国家《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》以及甲方各项管理规定以及招标文件中《设施设备的维修、养护、运行和管理》、《物业服务采购合同》中明示的设施设备维修养护运行管理的标准，并结合IS09001质量管理体系的相关要求，根据现场实际情况完善各类设施设备运行养护及维修管理程序文件和工作手册，作为物业设施设备养护及维修管理的制度保证。

2、采取有计划的预防性保养、重点维护、定期巡视发现损坏及时维修的方式，编制科学的物业维修保养计划，并合理组织实施，以专业化的维护技术作为保障。

3、在日常的工程设施设备维护方面，我们坚持“两个到位”。

（1）专业技术人员培训到位。

我们非常注重培养具备设施设备维护实操经验的专业技术人员，为此我司建立了强大的设施设备专业技术人才库。我们要求所有的专业技术人员不仅有规定的技术操作证，而且都要通过公司相关专业知识的培训与考核才能上岗。

（2）制度与操作规程到位。

我们建立严格的维修操作规程与制度，通过检查和考核，确保员工严格执行，保证工程操作人员的各项工作处于规范的运作轨道中。

三、管理措施

1、加强预防性保养

提前对项目内所有设施设备进行状态摸底、技术摸底，以及向使用人征询设备情况等，掌握第一手各设备设施的运行状态，将各类设备运行可能出现的问题及时消弭在萌芽。

2、实施24小时巡视与维修

（1）工程部设24小时报修电话，维修人员配备对讲机，方便联系、调派，保证维修及时到位。

（2）定期巡查营区各类设施、设备，发现损坏时上报并组织人力和物力抢修，保证不影响使用人各项正常营业活动的开展。

（3）重点部位、重点维护

根据甲方的物业实际情况，确定水电设施的重点维护项目，作为工程部运行维修管理的重点工作，并制定定期检查和养护维修计划予以实施。

3、制度保证

我们将严格执行《物业管理条例》等相关法规，并结合IS09001质量管理体系的要求，根据现场实际情况编制《设施维修管理程序》等程序文件和工作手册，做为物业维修养护的制度保证。

4、完善设施设备及维修档案

我们将对本项目辖内的设施设备进行统一编号，建立相应的档案和台帐，输入电脑，利用现代化的管理手段进行登记、查询和控制，全面掌握楼宇设施设备的运行（使用）情况，为物业的维修养护提供科学的参考。

5、配置专业工程技术人员

专业工程技术人员以物业设施设备养护的相关法规、专业标准、技术规范以及公司相关操作规程作为依据，开展物业的设施设备及维修养护工作。

6、维修养护制度

在工作场所公示工作标准及岗位责任，按相关规定负责对物业设施设备进行日常管理和及时维修养护，按规定执行，巡检记录、维修记录和保养记录齐全。

（1）加强预防性维修保养，建立定期巡视检查制度

▲工程维修技工每天按规定路线对服务区域内的水、电、照明、消防等设施的使用和维护情况进行主动巡视检查，发现损坏及时上报并进行维修，不影响机关单位正常工作。

▲对巡检过程中发现的问题，工程维修人员及时按设施维修的要求对其进行相应的处理，处理完毕后对处理效果进行检查；对不能立即解决的问题，做好相关提醒工作，在非办公时间尽快组织解决。

▲每天工程维修技工对项目区域进行巡检，确保各类设施的完好；每周维修主管对所有设施进行抽检；每月由项目部负责人组织对所有设施进行全面检查。

（2）建立责任分区制度

将各项水电等各类设施、设备划分为若干责任区，具体落实到人，明确奖惩制度，充分增强全体员工的责任心，做到责任明确，发现问题及时汇报，及时处理，保证各类公共设施、公共场地的完好率达到99%以上。

（3）建立问题建账销帐制度

发现问题、报修问题都在第一时间予以建立问题台帐，全过程跟踪维修服务，直至报修人、院方满意为止，方可销帐。

（4）定期回访制度

工程部门亲自征询甲方对维修服务的意见和建议，对回访中发现的问题，责成责任维修人员及时解决，保证甲方对我司提供维修服务质量的满意率。

四、设备设施维修管理程序

项目部

项目部进行维修回访

报修信息