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华宇集团2021半年度住宅客户满意度报告赛惟咨询华宇集团满意度项目组2021年7月

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第3页房住不炒背景下，2021年地方政策总体收紧需求侧，房地产调控体系及重心向供给侧转移，构建“住房-土地-金融-财税”长效机制各类调控政策的比重（2021年1月-6月初）供 给侧：“房住不炒”定位长期化、常态化，房地产调控体系及重心向 供给侧转移，构建长效联动机制供给侧土地两集中（集中公告、集中出让）融资三条红线房地产贷款集中度租赁强化租赁市场建设完善长租政策需求侧行政调控限购、限贷、限售限价、限商等居民杠杆率房地产贷款集中度房地产贷款风险权重房地产税稳步推进长效机制：住房-土地-金融-财税房地产行业监管政策体系购房者开发商 银行等金融机构地方政府根据2014年以来政府工作报告、十四五年规划和和2021年重点工作任务与房地产相关的表述，可关注到在延续“房住不炒”政策的基调下，监管层面更为强调高质量的协调发展，以及行政、金融、税收等调控手段的联动协调：①金融、土地、行政端长效机制步入全面实施②政策调控强调联动协调，注重预期管理③强化租赁市场建设，重点解决大城市住房突出问题④继续加强金融调控，发挥住房税收调节，房地产税的试点和立法进展值得关注⑤社区治理成为城乡高质量发展的重要一环信息来源：华泰研究、中信建投需求侧：2021年以来地方政策整体以收紧为主，政策调控高频，总体力度适当虽然地方调控政策出台频率有所提升，但除深圳、上海等一线城市外，其余城市“四限”类调控（限购限贷限售限价）多主要针对人才、法拍等限购政策的修正以及抵押经营贷、消费贷等违规信贷的监管，更为注重中介监管和舆论管控，通过引导预期发挥作用，对购买力并未构成直接限制。信息来源：华泰研究、Wind2021年以来部分省市调控政策升级

第4页时间范围主要政策内容2018/07浙江《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》新规范规定排屋/叠排/洋房/跃层住宅的客厅、起居厅等，高度在4.2m~6.4m的，计2倍面积；新规要求飘窗不算面积需同时满足下列条件：窗台板底与室内楼板面的净高差在0.40m以上、窗台上下板之间结构净高在2.1m以下、进深在0.70m以下、窗台下无楼板延伸、窗台必须为钢筋混凝土结构2018/12广东广州《广州市规划管理容积率指标计算办法》架空层、屋顶花园可不计算容积率地下商业设施需计算容积率阳台面积超标要全部计算容积率2019/12陕西西安《西安市城乡规划管理技术规定》住宅建筑中，与地上楼层相连通，具有卧室、起居室（厅）、庭院等使用功能的地下室、半地下室，计入地上建筑面积；与顶层相连通的具有卧室、起居室（厅）、庭院等使用功能的屋面建筑，计入建筑面积。建筑物（结构主体内、外）的阳台，露台、设备平台，按其结构外围水平面积计算全面积。计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的公共绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。2020/06全国《民法典》要约成立的标准发生变化，即便开发商关于“赠送面积”的宣传内容违法，相关内容仍可成为要约。若要约内容或房屋买卖合同的对应内容被认定为无效，开发商可能须承担相应法律责任。除了“赠送面积”相关的商业广告以外，宣传物料等可能构成要约；空间改造之后的样板房展示时，应该对样板房的装修装饰材料及其价格、规格等信息以书面形式充分提示，否则视为商品房买卖合同的内容8。当开发商发布的与“赠送面积”有关的广告宣传包含了当事人、标的、数量这三方面信息以后，极有可能被认定为“内容具体确定”，即开发商向购房者发出了“赠送面积”的要约。开发商“赠送面积”之广告宣传发布以后，其生效规则和解释规则均有所调整，须重点注意。2020/08福建福州《福州市房屋结构安全管理办法》依据办法，“赠送面积”、“倒楼板”等属于违章建筑将被拆除；同时违反规定的不仅产权要被冻结，还要面临罚款。2020.10四川宜宾宜宾市自然资源和规划局关与印发《宜宾市规划管理技术规定（2020）》的通知飘窗、阳台等建筑部件，不能超过12%，阳台变小，赠送面积就相对更小了。如果阳台想要做得大一点，超出的部分就要算全面积了。各地“赠送面积”相关政策自18年以来持续出台，飘窗、阳台成为主要限制点江苏镇江2019/12镇江市规划局政策法规处相关负责人明确表示，房产证核算面积之外的所谓“赠送面积”，实际上属于无效面积，在产权上无法得到有效法律保护。另一方面，这些“偷出来”的面积存在诸多安全隐患。海南海口2020/04海口市住建部门一名工作人员表示，项目通过规划报建后，再将通高孔洞、挑梁等封堵达到增加面积的目的，属于没有按照