现阶段我国房地产融资的瓶颈及突破课件.pptVIP

现阶段我国房地产融资的瓶颈及突破中伦金通律师事务所张学兵律师二OO四年十月三十一日

一、我国房地产融资的现状n（一）现阶段房地产融资的环境分析n（二）现阶段房地产融资的模式简述

（一）现阶段房地产融资的环境分析n1银行信贷政策执行基本到位n2房地产信托开始受到限制n3房地产公司上市，资本市场有松动迹象n4产业基金仍面临困境

（二）现阶段房地产融资的模式简述传统模式n房地产公司买壳上市房地产信托nn

1、传统模式n自有资金＋银行贷款n投资人幕后合作开发

2、房地产公司买壳上市优势：——时间短——成本低——过程快——易筹资

2、房地产公司买壳上市风险或障碍：——过程中的财务和法律风险——上市过程中的暗箱操作带来的风险——对公司得财务透明度要求很高——证监会对上市公司配股权的规定

3、房地产信托n（1）房地产贷款信托n（2）财产（房地产）信托n（3）房地产优先股权融资n（4）权益型——C-REITs

二、关于我国借鉴海外成功经验的可行性分析n（一）借鉴海外REITs模式的意义n（二）海外房地业主要融资方式REITs的评述n（三）我国发展REITs的环境分析n（四）具体分析REITs在我国的三种发展路径中遇到的障碍

（一）借鉴海外REITs模式的意义nn1、宏观层面nn2、微观层面

（二）海外房地业主要融资方式REITs的评述n1、美国的REITsn2、亚洲的REITs

1、美国的REITsn（1）概述n（2）基本运行模式n（3）美国REITs的结构及评述n（4）优势及成功经验

美国REITs的基本运行模式资产利得投资者证券市场买卖股票持有股份股利IPO增发REIT(上市公司)投资委托管理资产管理公司租金股利利息持有管理投资组合

美国REITs的结构及评述——传统的REIT结构——REITs的流行结构:伞形合伙结构（UPREIT）——DWNREIT结构

美国REITs的优势及成功经验——流动性——安全性——市场表现好——实行专业化团队管理——灵活的金融投资及管理工具

2、亚洲的REITsn（1）概述n（2）新加坡的REITs

（1）亚洲REITs概述——模式特点：专项立法——亚洲国家的REITs的基本情况

（2）新加坡的REITsS-REIT的典型结构：投资者投资资金管理服务收益分配贷款或债券融资贷款人本息信托管理人S-REIT代表投资者管理费受托人受托人管理费用持有资产资产收入管理服务资产管理人房地产或相关资产管理费

（三）我国发展REITs的环境分析n1、法律、政策层面n2、经济层面

（四）具体分析REITs在我国的三种发展路径中遇到的障碍n1、房地产信托计划模式n2、REITs公司模式n3、产业基金模式

三、对于突破融资瓶颈的建议（一）稳步推行房地产信托，向REITs方向发展（二）关于产业基金立法的建议

（一）稳步推行房地产信托，向REITs方向发展1、房地产信托的优势2、突破法律政策的障碍，成为真正意义上REITs的展望

1、房地产信托的优势信托公司（受托人）开发商（委托人）交易合同资金开发信资托金合投资人（受益人）同

2、突破法律政策的障碍，成为真正意义上REITs的展望n（1）房地产法律要求——完善信托登记制度n（2）信托法律要求——信托计划规模200份的限制——信托机构的专业性问题n（3）证券法律的要求——信托收益凭证的性质界定n（4）税法的要求——税收优惠的缺失n（5）竞争制度的制约

（二）、关于产业基金立法的建议n1、监管机构n2、业务范围n3、投资组合和规模

谢谢大家！