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物业风险管控与防范

一、物业管理风险类别按形成不同风险内在因素按形成风险内在原因按造成风险损失类型划分划分划分?项目客观风险?经营管理风险?人为责任风险?财产风险损失?人身风险损失?责任风险损失?主观风险?客观风险

二、风险来源§过度依附房地产开发商。§企业领导追§各行政部门、专业服务部门服务不到位。求短期利益。风险来源外部风险内部风险§物业服务人员素质偏低。§内部管理不科学、不规范。§业主、住户、业委会对物业服务消费观念不成熟和不规范运作。

一二三四五六七八九十物业管理项目承接风险治安风险物业服务收费风险防范公共设施设备风险防范公共环境风险防范消防事故和隐患风险装修管理风险防范高空坠物风险防范车辆管理风险防范人力资源风险防范

一、物业管理招投标过程中的风险防范存在的风险防范措施背景调查§通货膨胀风险§经营风险u了解项目开发进度、项目施工质量问题等。u了解项目所在地物业项目中的层次和地位、同类物业的物业服务费标准和物业服务费的收缴率情况。u了解项目所在地的地方性物业管理政策法规、地方性财税政策、地方性劳动用工政策等。§自然条件u了解项目所在地的公共事业费结算处理方法等其他物业服务相关的环境因素。§其它风险可行性分析决定

二、签订合同过程中的风险防范存在的风险防范措施§缺乏对项目经营可行性方案评估合同应当对物业管理服务范围内容、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的使用和管理、物业管理用房、合同期限、违约责任以外，一定要注重免责条款的约定。§承诺的服务内容和水平高于与收费标准对等的服务内容和水平§合同内容约定不明或是条款有疏漏§物业管理合同中存在不平等条款§物业管理收费问题不明确§物业管理责任范围不明确

三、接管验收中的风险防范存在的风险防范措施交接双方应当严格按照标准进行验收。验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。§物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题对遗留问题或发生的争议不能解决的，由当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。§开发商与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决注意保存验收资料的完整性及真实性。对验收资料，要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。

入室盗窃抢夺、抢劫故意伤害故意杀人等由于外界第三人的过错和违法行业，给物业服务范围内的业主或非业主造成人身损害和财产损失导致物业管理服务风险。

治安风险防范措施u明确物业管理公司的法律地位和职责。u支持业主自防，提高业主安防意识。u完善区域内安全防范设施。u完善执行管理制度。u安排护卫巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。u充分挖掘护卫人员的防范能效。u委托给专业护卫公司。u做好群防群治工作。u突发事件应有应急预案。

由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业管理企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任。

风险防范措施u物业公司消防组织建立。u确定区域防火责任人。接管时确认是否有消防验收合格证u签订区域防火责任协议书。业主装修时要做好防火工作建立消防组织，全员参与消防工作积极开展消防宣传和培训u物业公司消防组织建立。u确定区域防火责任人。u签订区域防火责任协议书。做好消防档案的管理加强消防检查巡查监督消防隐患的整改u明确消防设备巡查的内容及频次；巡查内容一般包括烟温感、风机、排烟、消防栓、防火卷帘门、应急广播、花洒喷淋。u确定消防设施安全检查的责任人及要求。u要求做好消防检查记录。定期开展消防演习

消防演习相关记录生成与存档保管做好消防设备设施器Descriptionof材t等he的company’s准备subcontents消防演习实施通知消防演习前的培训和宣传2.准备工作落实制定消防演习方案消防演习实施申请批准情况的检查

建筑外观形象侵占他人利益安全隐患违规装修装修引起的风险问题相邻关系处理环境卫生施工噪声施工人员管理

风险防范措施一重视有关装修管理文本的拟订二进行多方沟通、寻求深度合作三与相关行业进行合作四制定完善的装修管理方案五集中装修期组建临时装修办公室

六在装修的各阶段都加以精细化管理装修巡检要点u装修前的准备工作。u材料、工人进场进的管理。u水、电线路施工管理。u结构改造管理。u地板、地砖铺设。u下水管道、烟道的施工管理。u木工施工管理。u油漆施工。u装修工程的收尾及验收。u违规装修的工程管理。u装修手续办理（装修手续图）u装修施工过程u装修验收

七违规装修的工程管理结构改动u在承重墙上开门、开