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房地产估价市场比较法房地产估价市

场分析法

近年来,随着房地产业的发展和壮大,房地产业在国民

经济中的重要作用得到充分的体现和发挥,并逐步成为国民

经济的基础性和支柱性产业。以下是小编为大家整理的关于

房地产估价市场分析法，一起来看看吧!

房地产估价市场分析法篇1

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随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场

比较法显得日趋重要。本文将从市场比较法估价的整个过程

——即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化

处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归

纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地

产估价价格的准确性的目的!

市场法概述

市场法(marketcomparativemethod)，又称市场比较法、

市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价

格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数

量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们

与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来

求取估价对象价值的方法。

市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较

多的类似房地产的交易.因此在运用市场法的时候，需要房

地产市场比较活跃.这样才能保证房地产交易的实例较多，

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容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。

市场法估价的步骤：搜集交易实例;选取可比实例(3个

或3个以上)对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情

况、交易日期、房地产状况的修正);求取比准价格。

交易案例的收集

市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找

一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。

交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接

来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。

第一，直接来源。

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直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数

据资料。房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格

往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的

市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人

之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏

了解的交易!急于出售或急于购买的交易。交易双方或某一

方对所交易的房地产有偏好的交易!相邻房地产的合并交易，

交易税费非正常负担，受迷信影响等!

因此在评估中应该尽可能地调查访问已交易的资产买

卖双方，收集有关交易实例的各种信息资料，了解市场的交

易情况，对可比实例的成交价格进行修正。在市场法评估中

交易案例的信息资料的直接来源中，可借鉴的抽样调查方法

主要有重点调查、访问调查、观察法等方法。直接的数据资

料对于评估人员来说可信度很高，但由于人力、物力、财力

等各方面的客观原因，这种方法收集上来的资料还是有限的。

第二，间接来源。

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间接来源是指通过别人的调查或实验数据而获得信息

的途径。对于市场法而言，资料翔实充分会使评估结果趋于

客观合理，而作为公布市场信息的各媒介应充分发挥其信息

桥梁作用。这里所说的媒介一般包括新闻媒介、专业杂志、

政府信息中心等。

新闻媒介。新闻媒介的信息不仅包含了原始信息，并且

通常还有一些分析。这些分析有助于评估人员加深对所需信

息的理解，并能节约分析时间。但新闻媒介在报道一些产业、

公司和政府机构时往往带有一定的倾向性，评估人员要注意

对这些信息的鉴别。

专业杂志。搜集各种报刊杂志上、网络上有关资产出售、

出租和产权转让的广告，再通过电话、网络、传真等方式咨

询相关资产的实体特征、经济