浦建路727项目探讨演示文稿课件.pptxVIP

目录一、浦建路727项目优势分析二、浦建路727项目劣势分析三、营销问题及解决方案

一、浦建路727项目优势分析内环单价土地

国家级终极居住梦想内环内优质医疗奢雅生活便利交通尊享酒店精英教育梦想地位

本案·单价优势明显周边项目均价100000-80000元/㎡浦建路72780000元/㎡仁恒世纪106000元/㎡浦东星河湾11000元/㎡

紧缺价值不可估量土地资源1998年静安中心社区地块所在区域基础价位3320元/㎡，2016年8月17日地王桂冠价值101亿，成交楼板价10万元/㎡，近20年，地价以1.5万元/年的速度翻涨30倍，未来将如何？

二、浦建路727项目劣势分析市场产品营销

面对二手房严重干扰市场方面浦建路727项目是融创收购的公寓项目，收购前为整体精装租赁型项目，产权50年，目前仅38年，项目周边70年产权二手房项目优势并不明显蓝高小区75418元/㎡乔顿花园81259元/㎡春之声公寓76300元/㎡

千万级舒适度欠缺产品方面1、产品货量分析：剩余货量中以千万级134㎡户型为主。3、现场无样板房，带看房源体验感减分产品类型94㎡房型一房两房三房数量2单套总价750万122㎡134㎡3976万151072万合计22套2.产品的空间布局显老旧，层高低，且134㎡大三房无套房设计，东南面靠主马路，无阳台，居住环境嘈杂，舒适度欠缺

冷、乱、繁，难上难营销方面13周边无热销项目，无竞品流量；冷网上流传该项目烂尾，误会造成来访来电量低繁2长期利用中介渠道销售，市场秩序被扰乱，且传统的拓客渠道难以执行乱首付先付基金公司差额上百万，付款流程复杂，抗性大

利弊取向，导致项目短期内实现快速走量难上难

三、营销问题级解决方案布局执行

展开营销必不可少的两方面?准备工作：进场人员安排、进场培训、渠道招募?营销阶段：客户挖掘与累计，广告的发酵时间需求?销售阶段：客户来访-认购-审核-签约通常需要3个月周期?体验感：购买千万级房子的客户对于装修细节有更高求?强化竞争力：区别于二手房，解除误会的营销方式需要审核通过利器需求

1、建立一个客观完整合理的营销布局5月6月7月8月9月合富渠道布局营销节点合富渠道布局合富渠道布局入场、筹备、培训2套营销目标客户资源3套3套10套合富老客户上访客户渠道客户合富推广合富老客户上访客户渠道客户合富推广合富老客户上访客户渠道客户合富老客户上访客户要求：完成看房通道及134㎡户型样板房的布局

2、输入一支有资源、自信、逼定能力强团队在销售说辞重新梳理的情况，建立一个高执行力的团队目前在公司有这样的实力的团队就所事业一部：销售团队置业顾问从业5年以上团队陈述有多个上海市区豪宅项目的操盘经验自身积累了部分豪宅需求的客户资源长期处于尾盘模式的销售情况下，置业顾问主动性欠缺，输入新鲜血液，带动现场气氛，建立激励政策【建议制定成交现金奖】，提高销售的积极性激励政策

3、利用二手市场，建立项目价格标杆净化二手市场关于本项目的市场价格；同时有助于向外界树立本项目的价格标签，在高价指导下，从而影响其它未挂牌项目的产品的顺利去化。针对于该套房源的对外挂牌价格必须保证在市场合理范围内，在后期去化的时候，以优惠形式到达符合预证价格的标准，完成去化。一手房作为二手房挂牌销售选定一套134平户型，以高于均价的形式在二手房市场挂牌

4、使用一切可能的营销手段，调动一切可利用的客户资源客户资源设置不同优惠力度1.合富长期积累的老客户资源引导客户调整意向趋向，122→134㎡成为可能2.合富在售项目能带动的客户资源增加认购返利由于签约审批周期长，针对认购客户所支付的定金、基金首付款等设定投资型返利3.基金公司或者与合富合作的银行、金融公司的高级经理人“泛营销”适当延长回款周期针对有特别需求的客户，经过申请审批可以适当为其延长付款周期提供方便4.合富整合各分销、中介渠道后带来的客户资源拔高调性5.来访客户宣传或转介绍客户资源现场看房通道、134㎡样板房展示增强体验感、即视感，同时通过预约看房制度，为项目造一层豪宅面纱

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