浅析如何进行共用土地的房屋评估.pptxVIP

汇报人：2024-02-08浅析如何进行共用土地的房屋评估

共用土地房屋评估概述共用土地房屋评估方法评估流程及步骤评估中需注意问题评估结果应用与建议目录

01共用土地房屋评估概述

共用土地房屋评估是指对位于共用土地上的房屋进行价值评估，以确定其在市场上的价格或租金水平。定义随着城市化进程的加速和土地资源的日益紧缺，共用土地房屋成为城市中的重要组成部分，其评估需求也日益增加。背景定义与背景

共用土地房屋评估的主要目的是为政府、开发商、投资者等提供决策依据，以确定合理的土地和房屋价格，保障各方利益。通过共用土地房屋评估，可以促进土地资源的合理利用和城市规划的科学发展，推动房地产市场的健康发展，维护社会稳定和公平。评估目的和意义意义目的

评估对象共用土地房屋评估的对象包括住宅、商业、工业等各类房屋，以及与之相关的土地使用权等。评估范围评估范围包括房屋本身的价值、土地使用权价值、附属设施价值等，同时还需要考虑房屋所处的位置、交通、环境等因素对价值的影响。评估对象及范围

02共用土地房屋评估方法

市场比较法搜集交易实例搜集近期相似房地产的交易资料，包括交易价格、交易时间、交易条件等。选取可比实例从搜集的交易实例中选取与评估对象相似度较高的实例作为可比实例。建立价格可比基础对可比实例的成交价格进行换算处理，使其与评估对象的价格内涵一致。

进行交易情况修正进行交易日期修正进行房地产状况修正求出比准价格市场比较法将可比实例的成交价格修正为正常交易情况下的价格。将可比实例的房地产状况修正为评估对象的房地产状况。将可比实例在成交日期的价格修正为评估时点的价格。将修正后的可比实例价格进行综合处理，得出评估对象的比准价格。

搜集评估对象未来预期收益和相关费用的资料。搜集有关收入和费用的资料根据搜集的资料预测评估对象未来各期的收益。预测未来收益根据安全利率、风险调整值、通货膨胀率等因素确定还原利率。确定还原利率将未来各期的收益通过还原利率折现到评估时点，求出评估对象的收益价格。计算收益价格收益还原法

成本逼近法搜集有关成本、税费、开发利润等资料搜集评估对象在取得、开发、建设等过程中发生的各项成本、税费和开发利润等资料。估算重置成本根据搜集的资料估算评估对象在评估时点的重置成本。估算各项损耗根据评估对象的实际情况估算各项损耗，包括物质损耗、功能损耗和经济损耗等。计算评估值将重置成本减去各项损耗得出评估对象的评估值。

0102调查待开发房地产的基本…对待开发房地产的位置、权属、面积、规划条件等基本情况进行调查。选择最佳的开发利用方式根据待开发房地产的实际情况和规划条件选择最佳的开发利用方式。估计开发完成后的房地产…根据选择的开发利用方式和当前房地产市场状况估计开发完成后的房地产价值。估计开发成本、管理费用…根据待开发房地产的实际情况和开发计划估计各项费用。进行具体计算将开发完成后的房地产价值减去各项费用得出待开发房地产的评估值。030405假设开发法

03评估流程及步骤

明确共用土地房屋评估的具体目的，如拆迁补偿、税务申报、贷款抵押等。确定评估目的明确评估对象的具体范围，包括房屋建筑物、附属设施、土地使用权等。界定评估范围明确评估目标和范围

获取房屋的产权证明、建筑图纸、历史修缮记录等资料。收集房屋资料收集土地资料收集市场数据获取土地使用权证明、土地规划用途、土地等级等资料。收集类似房地产的市场交易数据，了解当地房地产市场行情。030201收集相关资料和数据

通过比较类似房地产的市场价格，确定评估对象的价值。市场比较法通过预测评估对象的未来收益，将其折现到当前时点，确定评估对象的价值。收益法通过估算评估对象的重置成本或重建成本，扣除各种贬值因素，确定评估对象的价值。成本法选择合适评估方法

现场勘查对评估对象进行现场勘查，了解其实际状况、使用功能、维护情况等。测量绘图对评估对象进行测量绘图，获取准确的尺寸、面积等数据。进行现场勘查和测量

将收集到的资料和数据进行整理分析，为编制评估报告提供依据。整理分析资料根据评估目的和范围，结合评估方法的应用情况，选定最终的评估结果。选定评估结果按照规定的格式和要求编制评估报告，对评估过程和结果进行详细的阐述和说明。编制评估报告编制评估报告

04评估中需注意问题

产权证明文件在进行评估前，应收集并核实相关的产权证明文件，如房产证、土地证等，以确保评估的合法性和准确性。共有产权确认对于共有土地上的房屋，首先需要明确各共有人所占的产权比例，确保评估结果能准确反映各共有人的权益。产权纠纷处理如存在产权纠纷，应在评估前妥善处理，避免影响评估结果和后续交易。产权界定问题

03土地规划用途核实土地的规划用途，确保房屋用途与土地规划相符，否则可能影响房屋价值。01土地使用权类型明确土地使用权的类型，如划拨、出让等，不同类型的土地