房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷15.pdf

房地产估价师(房地产估价案例与分

析)模拟试卷15

一、问答题(本题共3题，每题1.0分，共3分。)

1、1.某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用

途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资

受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投

标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜?除采用以上方法以外，在评估过程

中还需涉及哪些估价方法?

标准答案：(1)评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜采用假设开发法，即

将估价对象预期开发后价值(楼价),减去预期的正常开发费用(建筑费和设计等专业

费用以及利息)、销售费用、销售税费与开发利润之后所剩余的余额，根据此剩余

之数来确定估价对象的价格。(2)评估上述宗地投标报价除采用假设开发法最适宜

之外，一般在评估过程中还需要运用市场比较法进行校核，作为报价的主要比较资

料，此外还可以附以成本法评估作为参考。

知识点解析：暂无解析

2、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为

估公司的评估结果为6850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的

成本已达6960元/m2,而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估

报告是合理的。请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?

标准答案：(1)评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格：(2)而实际

发生的成本可能超过社会平均水平；(3)估价时点与实际成本发生时点有差异，价

格会有变化。

知识点解析：暂无解析

3、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积

房建筑面积580m2,已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让

手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国

有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开

发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构

应搜集哪些资料?

标准答案：(1)现状房地产状况(实物、区域和权益)资料。(2)规划部门批准的规划

设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标)。(3)

该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资

料。(4)该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。(5)相关税费。

(6)贷款利率。(7)该地区类似居住物业开发的平均利润水平。(8)该地区的拆迁政策

法规及拆迁安置补偿费用。(9)市政配套费用和土地开发费用。(10)该地区土地出

让金(地价)的规定和标准。

知识点解析：暂无解析

二、单选题(本题共10题，每题1.0分，共10分。)

某估价对象原为某单位2000年集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府

批准单位决定6年后才发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交

易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请评估

其价值。

4、评估中估价对象状况应选择()。

A、集资建房之日

B、距离上市6个月之日

C、法院判决之日

D、发放房地产权证之日

标准答案：C

知识点解析：暂无解析

5、此时的估价技术路线应该是()。

A、先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点

B、先确定单位购买土地价格及职工集资价格。再折现到估价时点

C、先确定估价对象的现值，再折现到可以上市的时间

D、先确定估价对象的现值，再折现到估价时点

标准答案：D

知识点解析：暂无解析

6、政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估

能够承受的最高购买价格，这也是一种()。

A、市场价值评估

B、投资价值评估

C、原始价值评估

D、账面价值评估

标准答案：B

知识点解析：暂无解析

7、经鉴定，估价对象为基本完好房，其成新率为()。

A、九十成新

B、八九成新

C、七八成新

D、六七成新

标准答案：D

知识点解析：暂无解析

某工厂有一临街厂房，占地面积900m2,用地性质为国有划拨土地，建筑面积为

1800m2,建筑物成新率为80房屋所有权登记的用途为工业。根据当地房地产

市场资料，2007年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650

半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2,而同

期新建上述厂房建筑物的重置总费用大约为1500元/m2,问：

8、如果按工业用途进行评估，