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;Part1;Part1;供求:武汉市住宅市场供求关系整体趋于稳定;截至2018年3月,整体库存去化周期约2.6月;
量价:目前武汉市商品住宅整体均价约9910元/㎡,预计项目入市阶段整体市场将持续稳定,价格稳中有升。;单位:㎡;区域;政策类型;政策类型;已出让
土地;PART1市场研究-竞品池;开发商;优势
世茂品牌、优质湖景、展示面佳、开发熟盘
劣势
产品力差,无统一风格;商办用地、水电商用、无天然气;价值未兑现、业主口碑不佳;典型竞品项目——知音盛棠;典型竞品项目——知音盛棠;优势
临区政府、景观自然资源丰富;政府合作
劣势
产品风格杂多,展示面差;品牌力弱;商办用地、水电商用、无天然气;非品牌物业;典型竞品项目——鄂旅投·书院世家;优势
临近三环、便利交通、湖景资源、住宅属性
劣势
区域环境差、无品牌物业、容积率高;典型竞品项目——碧桂园·天玺湾;优势
碧桂园品牌、景资源丰富、展示面佳
产品赠送率高
劣势
区域交通差、生活配套欠缺、居住氛围较弱;典型竞品项目——武汉雅居乐花园;优势
雅居乐品牌、景资源丰富、项目规模大、住宅属性
劣势
区域交通差、生活配套欠缺、居住氛围较弱;项目分析;市场走势
量价:武汉市住宅市场整体量价起伏平稳。
供求:2017年供求小幅波动,整体供求趋于平稳。
别墅:别墅供应减少,去化平稳,市场表现以去库存为主。
子类市场
政策影响:受2016年10月主城区限购政策影响,蔡甸区域住宅和别墅去化速度大幅增加,在售货量减少,别墅价格大幅提升。
客户偏好:面积小、总价低的联排别墅客户接受度高,去化速度快于价格相对较高的独栋及大面积产品。
竞争环境
竞争现状:2018年新推项目以武汉院子、碧桂园天玺湾等项目为主,总货量约46万方,推盘较大。
市场机会:同期推售量少,本案产品具备独特的核心竞争力,存在较大的市场机会。;Part1;土地属性:低密度湖景项目,自然景观资源丰富,别墅聚集区
市场定位:国匠级·坊巷原著·滨湖城市院墅封面
产品及客户定位:;客户地图;一期
取证时间:9.28(暂定)
开盘时间:10.1(暂定)
产品:43%合院(106套),53%叠拼(135套??,共241套
可售面积:32363㎡
销售总价:86059万元;类型;;;-1层平面图;;G户型指标;H户型指标;I户型指标;J户型指标;K户型指标;项目;Part1;开盘认购目标;8月底
售楼部、样板房、示范区开放;Part1;【项目案名】——知音湖院子(待定);【基于对项目所属城市、区域、地段、产品、客群、竞品环境等研究分析,确立项目能撬动、突破市场的核心价值逻辑】
本项目的核心价值逻辑:
品牌IP+产品IP+区域利好
逻辑支撑点1:
品牌IP:泰禾品牌IP,独立开发,强化品牌附加值及后期物业服务管理水平;
逻辑支撑点2:
产品IP:院子标杆,住宅属性稀缺,超高赠送率,强势资源,性价比高;
逻辑支撑点3:
区域利好:中法生态城区域规划,不限购,区域价格处于洼地。;核心问题;2018年销售节点;PART4推广策略;【阶段线上工作安排+线下客户拓展】;电梯框架;【高端社区电梯框架+大型商超停车场广告】;;地铁广告:选址核心商圈节点,经开万达、王家湾、钟家村、中央商务区、范湖、中山公园、汉街、积玉桥
影院贴片:选择主要商圈电影院,如万达影院、摩尔城影院;线下工作分阶段集中展开,营销中心开放为重要节点;联合发力,分向拓客、收客;资源筛选:一二手房+分销机构;
筛选原则:占有率高分布广资源强;
节点引爆:前期集中培训,定期节点引爆
节点设置:以周为单位,如下表所示
设立门槛:城市展厅+品牌馆实行预约制看房,定量接待
每周定量接待100组,预约周期:需提前2天预约;
;后湖直销中心A;PART4推广策略;PART4推广策略;高尔夫俱乐部:介入资源,球队冠名,双向联动;医院:关键人洽谈,活动互动,圈层传播;商会:资源牵头,活动组织,圈层互动;总结;PART4推广策略;【产品发布会】节点引爆圈层传播;;PART4推广策略;PART4推广策略;媒介类型;PART4推广策略;PART4推广策略;Part1;广告表现与物料系统,待广告公司招标完成后进行补充完善;Part1;PART6营销费用铺排;Part1;职位
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