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商业地产投资回报率

根据商业地产操作的经验,投资回报率的计算公式：

计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月)/售价

计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价

详解：

1、投资回报率分析计算公式:投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房

屋单价(说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投

资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具

体的投资分析。）

2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）

／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般

认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围

也更广，但有其片面性。）

一是投资成本

二手公寓投资成本相对较低,投资资金的压力也比较小;而商铺投资单价高、总价高,投资

区域性强；

二是价格决定

二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的

成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素,对于以出租形式进行商铺投

资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素.

三是投资回报率

二手公寓出租容易且收益稳定,但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，

投资回收周期短；

四是投资风险

二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险,比如由于各种原因导致出租困难而产生的

空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险;而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低

等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响.例如，有一临街商铺，面积

约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元

/平方米，即:这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，

它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下:套用上述计算公式：这个物业的投资回

报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。要

是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝（215-200）/200，

通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5%.

最后一位该策划部的经理，这位经理比销售部的经理专业和谦虚多了,带着交流和了解

的态度以及沟通，判断我是否操作过项目和了解市场以及经验，非常的聪明，这才叫高手，

一点不显露自己的本事和能力，一看二交流三对话就知道是一个有实力有能力的人。

如何判断投资回报率

现在,投资回报率计算出来了,那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢?也就是说，

哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常

好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？业内人士认为，解

读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但根据一些地

产从业人员和投资客手中回收的数据显示,其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后

的数值.据相关业内人士介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，就拿商住两用物

业、烂尾番生物业、地铁物业这几种物业类型来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利

润率将大致如下表所列:

物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎）

商住两用物业10－12％〉7％15%以上

烂尾番生物业9－10%6%20％以上

地铁物业3-6％3％10%以上

另附:商铺投资收益率四种计算方法

公式一：系数X销售面积(建筑面积）=权重系数

A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建

设水平及规模，设定期望的销售总额.如：Y亿元。

B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层

别，通常取系数为100％；第二层次之,根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数

值的大小取决于项目的人流导向系统,商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类

推越高层别系数越小，地下层别亦如此。

C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积(或

建筑面积）计算得出该楼层的权重系数。(此步骤在各楼层的计算方法相同）

公式二：∑权重系数=总权重系数

A