【0522】世茂龙湾十一期30#地块定价汇报3.0.pptx

世茂龙湾十一期30#地块第一批次定价汇报

2019年5月19日

目录

CONTENTS第一部分第47#地块复盘总结第二部分本次推售产品情况第三部分市场分析第四部分项目价格推导

第一部分47#地块复盘总结

30#地块整体定价逻辑可沿用47#地块定价逻辑。另成交客户中关于花园赠送面积最为关注，39#地块定价中需加大花园赠送面积因素权重。47#地块已售批次底均价19000元/㎡，实收价格约19500元/㎡。147#地块去化分析和总结样板区A户型产品：A户型由于面积较小，总价较低目前库存量仅5套（包括1套样板间），可考虑在30#地块定价时适当提升售价。B户型产品：30#地块B户型定价中针对B2户型产品定位需做出适当调整，建议介于B1户型和B3户型之间；客户对于西边套选择相较东边套较低；客户对于单拼产品选择更高流速更快。C户型产品：由于C户型普遍位置靠近景观中心，视野效果也较好。客户对C户型的接受度最高，在30#地块的C户型定价中可适当提升价格。销售库存目前47#地块正常销售库存约13套，货值约0.3亿

第二部分本次推售产品情况项目概况推售产品户型配比本次定价背景

１.1项目概况一期已交付二期已交付四期已交付三期已交付30#地块第一批次待售产品属性：本次开盘产品世茂龙湾十期世茂国风为40年产权商服用地。前期销售状况：一期：联排单价1万，去化周期2年。二期：40年产权，联排单价8000，双拼和独栋单价1.1万，去化周期2年。三期一组团：叠墅单价6500，去化周期3年。三期二组团：联排1.1万，去化周期2年。四期：40年产权，联排单价8500，双拼和独栋单价1.1万，去化周期3年。五期、十期：40年产权，世茂国风合院产品，单均价2万，基本售罄。推货方式：一期至四期均为平销加推，小步快跑的节奏，无集中开盘的方式，去化周期平均2-3年。五期、十期为VIP锁定房源开盘，去化周期10个月。五期基本售罄

１.230#世茂国风概况标记楼栋为本批次开盘所售楼栋本批次推出30#地块北地块2#楼、3#楼、4#楼、5#楼、9#楼离主干道（双向六车道）较近，噪音大，灰层多，产品户型总类较多，差异大，客户选择面大。本批次所推产品整体位置靠近北部主干道，距离中心景观带较远。其中A类户型（91-95㎡）13套，B类户型（117㎡-118㎡）37套，C类户型（140㎡-144㎡）9套，共计59套房源。2#3#4#5#9#

户型面积段套数套数比总面积面积比赠送率A户型91-95㎡1322%1208.6318%1︰0.6B户型117-118㎡3763%4347.4663%1︰0.6C户型141-144㎡915%1291.4119%1︰0.6合计/59100%6847.5100%1︰0.6本次推售产品中，A类户型和B类户型套数和面积占比相近且较大，C类户型占比较少。１.3本批次推售产品户型配比

A类户型和B类户型产品在本次推售货量中套数占比相近且较大，C类户型套数占比仅15%即9套。本批次的定价难点在于产品之间的差异性较大：位置分布不均衡，既有临支干道，灰尘、噪音影响较大，也有位于小区中间，紧邻景观带；同等类型产品之间户型不同，楼栋位置分布不同，且入户方向不同（南入户、侧入户和北入户），赠送露台个数不同。１.4本次拟推售产品小结

１.5本次定价背景本次蓄客面临库存去化和新品蓄客的交叉期，蓄客时间短，新访客户主要为去化47#地块剩余库存产品为主。目前客户基数严重不足。本次蓄客面临库存去化和新品蓄客的交叉期。蓄客周期短客户基数少目前武汉市整体市场遇冷，成交量逐步下滑，板块竞品既有泰禾院子、和记黄埔、泰禾知音湖院子等70年住宅性质小面积别墅且同为不限购区域，赠送面积超大。也有力高雍湖湾降价促销，产品赠送面积超大，且同为40年产权商服用地。竞品进行大面积促销降价，在资金要求上可进行延期至年底的首付分期政策来抢夺市场客户。2019年别墅产品相继入市，仅蔡甸区2019年就会有超过50万方竞品别墅入市，全武汉市超过100万方，未来竞争压力巨大。市场趋冷竞争激烈客户心理价格低因目前趋于市场别墅价格普遍处于降价趋势，从目前客户反馈情况分析，客户心理价格普遍较低，基本与一期价格持平。

第三部分市场分析片区竞品概况二手房成交概况政策影响

区域强竞品分布地图本案知音盛棠2.1片区竞品概况泰禾武汉院子和记黄埔力高雍湖湾泰禾知音湖院子

项目名称销售数据核心卖点产品类型库存面积段（后期新品推售）各面积段均价（后期新品推售）最畅销面积段现推售情况产品特色知音盛棠（40年产权）联排、双拼、独栋41套联排（190-280㎡），双拼（368-563㎡）、独栋（6