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新发展模式探究：看优秀房企都是怎么

做的

新发展模式探究：看优秀房企都是怎么做的

2021年下半年开始，房地产市场进入深度调整阶段，房企传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以持续。近

几年中央经济工作会议等强调房地产行业要探索新发展模式。成熟市场房企发展路径表明，轻重并举将是房企构建新

发展模式的重要方向。

（一）房企构建新发展模式策略分析

房企“三高”发展模式难以持续，政策倡导探索新发展模式。2021年下半年开始，房地产市场进入深度调整阶段，

行业加速优胜劣汰，房企“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式难以持续，过去在解决“有没有”时期追求速度和

数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题的新要求，房企亟须探索新的发展模式。2021年中央经济工作会

议首次明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。2022年中央经济工作会议再次提及新发展模式，强调“推动房地

产业向新发展模式平稳过渡”。2023年中央经济工作会议第三次提及新发展模式时，要求“完善相关基础性制度，加

快构建房地产发展新模式”。2024年3月《政府工作报告》指出，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变

化，加快构建房地产发展新模式。因此，房企要适应新的发展形势，积极探索新的发展模式。

1.总体策略：房企实施“开发+经营”的轻重并举发展策略

探索新发展模式，代表房企总体上均采取“开发+经营”为模式的轻重并举发展策略。在具体表述时，代表房企

往往采用“住宅开发/重资产+X”的方式，其中X代表运营与服务类业务，包含购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、

代建、装饰、展览、康养等业务领域。

优秀代表房企“开发+经营”发展策略

企业发展策略

保利发展以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相关业务布局

华润置地“3（开发销售、经营性不动产、轻资产管理）+1（生态圈要素）”一体化发展

招商蛇口开发业务、资产运营、城市服务三类业务

龙湖集团开发、运营、服务三大业务协同发展

新城控股“住宅+商业”双轮驱动

在“新发展模式”这一理念提出之前，龙头房企普遍早已采取“开发+经营”的发展模式。如保利发展自2002年

便以“三个为主、三个结合”为基本发展战略，强调开发性收入与经营性收入相结合；华润置地早在2007年便确立

了“住宅开发+投资物业+客户增值服务”的发展模式，近些年随着业务不断优化与拓展，构建起“3+1”一体化的发

展模式，开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务合力发展。代表房企能够较早

地在开发业务之外拓展运营与服务类业务，一方面得益于自身的资源优势，另一方面来自于对市场发展趋势的深刻认

知，认识到房地产市场规模逐步见顶，更大的发展空间将来自存量市场。

2.开发业务：以销定投适应行业发展趋势，优化产品重点发展改善型

代表房企开发业务均聚焦核心一二线城市以及自身具有竞争优势的重点三四线城市。同时，随着房地产市场供求

关系发生重大变化，代表房企对投资的要求逐渐提高，纷纷采取“以销定投”的投资策略，坚持精准投资，确保较高

的投资回报率。

优秀代表房企开发业务发展策略

企业发展策略

中国海外发展坚守主流城市、主流地段、主流产品的投资理念，持续打造适应客户需求的好产品

坚持深耕长期有稳定需求的高能级城市，优先选择一二线城市及品牌影响力大的三四线城

建发国际集团

市；把新中式产品进行到底，坚持做改善产品，加强加快加大对产品升级的创新和研发

坚持以高品质开发为核心，采取“以回定投”策略；围绕不同客群的多样化改善性住房需

中国金茂

求，推出“金玉满堂”全新产品线

坚持“精准投资”和“以销定投”的稳健投资策略，聚焦核心城市、核心地段持续深耕，重

越秀地产

点投向一线城市和优质的二线城市；强化客研，做好产品

同时，随着房地产发