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（8）鹤山市楼市分析

1、房地产投资规模及分析

珠三角地区是世界上经济最活跃的地区之一，随着珠三角地区城市交通网络的建立，现在整个珠三角地区“一小时生活圈”正在逐步建成。可以预见，随着一线城市和二三线城市融合的加快，整个珠三角会逐步变成一个庞大的城市群，不同城市之间的人异地置业也将日渐普遍。在珠三角强劲的经济实力和快速城市化的推动下，珠三角房地产市场将持续火热，江门房地产市场同样不会例外。.

虽然国家对房地产业进行了严厉的宏观调控政策，但鹤山市房地产业仍然一

片兴旺，买方市场依然巨大。在建商品房面积、竣工面积、已销售面积（含预售房面积）、销售额等指标都分别比去年出现了较大的增幅。

随着经济发展和人民生活水平不断提高，近年来，鹤山市房地产开发行业迅猛发展，涌现出一批实力雄厚又眼光独到的房地产公司，如华虹、兴华、经纬等。据统计，鹤山市目前共有５３个房地产公司，其中包括４个三级资质公司、１９个四级资质公司、７个项目公司。有竞争才会有进步，在实力相当、你追我赶的良好竞争机制下，在鹤山市建设、房管等有关部门指导下，鹤山市房地产市场秩序良好，预售商品房审批管理等制度日益规范。据鹤山市建设局有关人士介绍，去年鹤山市房地产市场可以用兴旺一词来形容，随着碧桂园工程陆续全面开工，以及经纬花园完工等利好因素，再加上有关部门的密切配合和引导，今年房地产市场形势应该不会比去年差，房基本稳定。

2、房地产价格走势

2010年，鹤山楼市延续去年快速发展的势头，呈现快速平稳的上升趋势。虽然，国家加大了对房地产业宏观调控的力度，央行数次加息及下半年购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例不得低于40%等相关调控政策出台，但从鹤山的房地产市场来看，这些调控措施给本地的楼市带来的影响是微乎其微，全市房屋交易总体上是量大价升。

3、商品房交易情况

2010年鹤山市商品房成交面积82万㎡，成交金额34.71亿，均价为4215

元/㎡，在江门五邑地区排行首位。

今年上半年，鹤山商品房成交面积达40.35万平方米，同比略增1.9%；成交总金额达23.76亿元，同比上涨65.3%。从略增的销售面积与大增的交易均价及总金额可以看出，鹤山房地产市场处于价格快速上升时期。相比新建的商品房，鹤山的二手房市场交易比较冷清，成交总面积、住宅面积、套数均同比下跌。

4、2010年房价上升原因与2011年房地产市场预测

2010年房价上升的原因主要是：一是江门市仍处在二、三次置业时期，有效需求放大，拉动房屋价格上涨；二是消费者越来越注重生活品质，商品房的品质不断提高；三是长期存在商品房结构矛盾，普通住宅与经济适用房的比重过低，刺激了高档住房价位不断上涨，拉动了商品房价上涨；四是随着2005年开始原材料、人工成本的不断上涨，房地产开发成本也不断提高。

江门楼价这两年上升的速度比较快，很大程度上是房地产市场上货量不足，随着新楼盘的不断开发及加快经济适用房的建设，2012年江门楼价将会有所回调。

另外随着“90/70”政策及限制别墅用地项目政策的逐步落实，市场上的别墅、大户型单元将会逐步减少，这类型的房子从升值保值的角度来讲，受到市

场的青睐，因此，从目前的情况来看，未来这类产品市场消化的速度会更快。总的说来，授信申请人所处的行业是一种高投资、高收益、中低风险行业。