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城市地下通道的商业潜力

随着社会经济和城市建设的飞速发展，车流量和人流量迅速增

长，原有城市的交通道路已不能满足社会的需求和发展。因此，在城

市道路设计中，除了要对车流进行详细分析和合理渠化外，还充分考

虑到行人交通系统，特别是行人过街系统——城市地下通道。城市地

下通道是交通公共设施的重要环节，与城市居民和游客的出行紧密相

关。目前，随着城市建设的发展，为了缓解交通压力，城市地下通道

越建越多。因此对地下通道空间的合理利用问题就摆在了面前。在“十

一五”期间，我国地下空间开发以每年15%～20%的速度递增。随

着社会经济的发展，越来越多的具有商业开发潜力的地下空间不断被

改造成商场，这不但创造了大量的就业机会，一定程度上为政府缓解

了就业压力，而且给政府财政带来大量的经济效应。一些特色地下商

城甚至还成为了城市中特有的商业文化，由此可见，改善城市地下通

道功能的单一性，合理利用土地资源，开发地下商业环境具有积极的

社会效应和经济效应。

一、城市地下通道中商业空间开发的可行性

地下通道空间与商业空间的结合，简单来说就是将地下通道的通

行功能与商业价值相结合。随着城市人口的快速增长，土地资源紧张、

建筑空间拥挤、交通堵塞、环境污染严重等问题在一定程度上阻碍了

我国城市的发展。在城市化水平日益提高，空间资源日益紧缺的今天，

大规模开发利用地下空间已势在必行。开发利用地下交通空间，不仅

可以解决城市中心区交通阻塞、商业用地紧张的问题，同时还可实现

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资源的可持续利用。在人流量和车流量大的区域，建设地下通道以缓

解地面交通压力，是现阶段多数城市交通建设中常用的方法。目前，

像上海等一些发达城市在交通量大的道路下设置地下人行道或过街

地道以疏解人流，已经将商业元素考虑进去。一方面它可以作为地

下交通缓解地面交通压力，另一方面也为城市带来了一定的经济利

益，并解决了部分再就业问题。而处于城市繁华地段的地下通道，更

具有商业开发价值和潜力。另外，地下交通的建立往往对附近商业环

境布局起着导向的作用，而利用交通枢纽所带来的地价上升的优势,

对附近地块进行综合性开发,将商业开发的回报补偿作为地下交通建

设资金,还可以减轻对地下交通建设的资金负担。

二、城市地下通道中商业空间开发的优势

在人们的印象中，地下通道往往环境恶劣，阴冷潮湿，不适合作

为商业空间。但现在的城市地下通道运用了新型建筑材料、新的设计

方法，结构已与过去不可同日而语。现在的一些地下商场已经和地面

商场没有太大差别，而且作为地下建筑的地下通道还具有比地面建筑

更突出的优点，就是地下冬暖夏凉，更加节约能源，减少了资源的消

耗且建筑结构坚固。相比地面商业空间，地下通道内商业空间首先造

价低廉。地下商业建筑成本比地面一般要高三到四倍，像东京地下商

业街的造价，每平方米平均是25万日元～90万日元，是地面同类型

建筑的三到四倍。但是地面建设要加上土地的价值——每平方米300

万日元的土地费，这样地下建筑的造价反而比地面建筑要低，仅为后

者的四分之一到十二分之一。因为地面拥挤，地面土地的价格相应猛

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涨，这时开发地下空间的话，相反更便宜。而在市政地下交通设施中

往往蕴藏巨大的商机，开发者可以在不影响其通行功能下挖掘地下通

道中潜在的商业价值。若将地下通道中的交通空间拓展一部分作为商

业用途，借助交通环境中的巨大人流量来满足商业上的需求，这样不

仅可以让开发者减少投资，更能综合利用资源，一举多得。此外后继

的商业赢利也能弥补前期的投入，总的统计起来开发地下通道中的商

业空间成本优势十分明显。其次，地下通道是有效地连接城市空间地

下交通枢纽，每天有巨大的人流量通过，因此也就蕴藏着巨大的商机。

三、城市地下通道中商业环境现状

良好的商业环境是吸引消费者的重要因素之一，在现今国内大部

分城市的地下通道商业环境内，都还存在不少突出问题，严重影响了

地下通道的商业空间发展。首先，废气多、卫生状况差、照明系统混

乱，以及一些视听污染的现象很普遍，使原本良好的商业环境沦为街

头地摊，脏乱差成为现阶段地下通道内商