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百加利不动产新进人员培训教材

第一章房地产基本知识介绍

从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或同

行面前的是整个物业和本公司的形象，所以你要以一个房地产高素质专业

人员来要求自己，特别对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学习由其

重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。

第一节专业名词术语

1、房地产可分为：

(1)一级市场指被国家垄断的土地市场，发展商从国家手中取得的土地，

称之为一级市场。

(2)二级市场：发展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、出租，

称之为二级市场。

(3)三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。

2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求（水、电、煤都没有）。

3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。

4、何为“三通一平”

“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。

*5、何为“七通一平”

达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、

通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。

6、什么是内销房、外销房、平价房

内销房、外销房的根本区别在于土地的特质。

(1)外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价的，针

对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。

(2)内销房的土地是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。从98

年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的住宅土地年限为70年，内

销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）。

*(3)平价房，土地便宜，价格便宜，政府用来解决特困户，五年不准

上市交易。

上述三类住宅房2001年8月1日起统一土地年限为70年并取消内外销等

交易对象限制。

7、计算公式：

容积率：总建筑面积/土地面积

建筑密度：建筑占地面积/土地面积×100%

绿化率：总绿化面积/土地面积×100%

集中绿化率：集中绿化面积/土地面积×100%

得房率：套内建筑面积/建筑面积×100%

建筑面积=套内建筑面积+公共分摊面积=套内建筑面积×分摊系数

公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公共

面积（底层的大堂、设备层）。

套内建筑面积=关门面积+套内墙体面积+分割墙体面积/2

=建筑面积/分摊系数

封闭式阳台：面积计算100%

敞开式阳台：面积计算50%

阁楼、露台，一楼花园，一般赠送

住宅交付时的要求

(1)交付使用许可证，入住许可证

(2)质量保证书

(3)产品使用说明书

前提，全部验收合格（包括水、电、煤、通讯等）

8、何为代理，何为中介？二者区别

代理：服务于二级市场，是发展商与购买者的桥梁，代理公司受理的

业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设规划

处，还包括楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体行为，

是主动营销。

中介：服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。受

理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹马独立

作战，是被动营销。

第二节有关按揭、公积金及蓝印户口等现行政策

前言，有关这节内容是根据国家有关政策的改变和市场经济发展房地

产阶段变化不定期更换，下面所述是关于按揭、公积金及蓝印户口现行政

策基本内容综述。

一、按揭（个人住房商业性贷款）

1、办按揭的条件

(1)现行房产按揭，分为本市户口按揭，全国按揭两种，一般能提供本

市身份证及户口的购房者，可以获得较大额度的按揭贷款，大多为总房款

的80%。

(2)另一种由于开发商争取获得的全国性按揭和境外按揭，购房者必须

提供本人身份证，户口及在本市工作两年左右的证明，有些还要提供在本

市投资的证明或暂住证，这样的购房者，一般银行可以提供