开发商甲方如何促进进度.doc

开发商甲方如何促进进度

开发商甲方如何促进进度

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房地产开发项目，由于其建设目的是为了销售，因此老板和公司领导关心的最重要也是最根本的问题就是销售。这一点到了施工现场的甲方项目部（有的叫工程部或工程设计部）就变成了进度、进度还是进度。因为老板和领导不可能去现场看，最多只是在工地外看一下。建多高了、竣工没有、可以按时竣工吗？这是老板和领导们最关心的问题，也是他们常常向现场工作人员询问的问题。再说现在的施工，基本上大的质量问题不会有，因为无论是施工方还是监理、质量监督单位都会把一下关。所以甲方人员的最主要职责就是抓进度了。抓进度当然不能太多地牺牲质量，这一点要加以戒备。否则交楼后小业主的投诉会很多。

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甲方如何保证进度呢？

?1．合同工期要有一定的合理性

有些甲方一味地要赶着销售，把工期定得太短。如曾有一栋26层（另有地下一层），合同约定工期96天。这样就太短了。施工方知道合同工期是肯定完不成的，所以也不把合同约定当会事。现场人员再催，也是完不成的。这种不合理的工期约定，就是甲方自己的工作人员也觉是完不成的，所以催起来也没劲。

按现在的常规，怎样的工期是合理的呢？经验告诉我们大概8天一层楼（屋顶算一层），如果有地下室，一层地下室要加1个月，两层的地下层要加45天。另再给予施工方10天左右的进场准备时间。

?2．把节点进度控制写在合同中

控制进度不能只是约定竣工时间，要将施工竣工总控制分解为节点控制。如地下室底板、±0、7-8层、17层、25层、30层、封顶、砌体、抹灰、地面完成等节点也约定完成时间。（注：如果桩基础也在合同内，要有单独的桩基控制节点。一般来说，桩基可先开工和单独分包，可单独控制。）

?3．合同约定节点工期奖罚条款

约定节点工期奖罚条款，有利于保证进度。在约定工期奖罚条款时，也可以补充一定的奖励措施，如提前或按时完成了节点，可以给予施工方现成主要管理人员个人奖励。这样的措施可能很有用。

?4．把关施工方的施工机械、工人进场与施工进度的要求要符

施工的进度主要是工人和施工机械，在节点工期或者某分部分项工程开工计划前要催施工方组织相应的施工机械和工人进场。

?5．密切关注材料的采购和提前进场

如果是甲供或甲定乙购的材料，甲方要负起责任，将材料尽快组织进场。不要因甲供材料的未及时进场影响了工期。如果出现甲方的原因影响了工程进度，施工方拖延工期就有了借口。而且这样的纠纷是很难分出个谁是谁非的。因此对甲供或甲定乙购的材料，甲方要给予高度的关注和保证。

?同时要关注施工方的材料采购。审他们的材料采购计划、关注材料进场情况、材料抽样送检的合格与否。保证施工时不因材料不足而停工窝工。

?6．甲方要按合同约定付款甚至有时候要提前付款

按时付款可以保证甲方的合同形象，而且还能给施工方提供保证进度的资金保障和减少纠纷。

?7．必要时甲方要出手自己主动一点

当施工方出现人手不足，甲方可以帮助寻找劳务合作单位。当施工方出现材料采购困难时，甲方要帮助提供信息。有时要甲方代为支付材料、劳务费用。甚至有时甲方还要组织小的分包队伍进场来从事一些现在的承包队伍不积极干的活。

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8．密切关注施工现场的安全、质量

当现成出现重大的安全、质量事故时是要停工的，因此为确保施工进度，甲方要密切关注施工现场的安全和质量。要组织进场定期或不定期的现场安全、质量检查，并要求监理和施工方采取必要的保证安全、质量的措施。在关注安全、质量的同时要记住的是在甲方催进度时，不能要求监理也来和甲方催进度。应进行甲方监理分工，甲方催进度、监理监督质

有质量的高增长——房地产企业快周转应备四种武器

(2013-11-0409:37:18)

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财经

分类：房地产税收与税收筹划

利润率还是快周转，是个选择题。

基于杜邦分析模型，衡量一个企业经营的核心指标是净资产周转率，而影响这个指标的两个重要关联指标——营业利润率和总资产周转率正好是负相关。换句话说，在利润和快速周转二者之间，是鱼和熊掌不可兼得。

曾经，这道选择题的解答很简单。在行业的黄金十年，有着“暴利”之称的房地产行业，周转率却在各行业中排名倒数第二，造成这一结果的不单有远高于国外同行的杠杆率，更重要的是稳定而丰厚的利润率。

然而，行业进入白银十年，时移势易，可能需要重新审视这道选择题。

我们对2012年销售前10强的房企净存货周转率（扣除预收账款）进行了分析，对于采用预售制的房企而言，显然净存货周转率更具有衡量房企快周转水平的意义。数据如图1所示。

出乎意料，曾有“豪宅教父”之称的世茂，其周转率居然高居10强榜首。而有追求溢价传统的龙湖、绿城，在展开降价快速去化行动之后，其周转指标也悄然超越了万科。

在利润率一定的情况下，选择快周转，则意味着以更快的速度获取更多的利润。

基于快周转的