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产品定位管理流程

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目的

提高产品定位的科学性，控制市场风险，提高投资效益。

适用范围

项目获取后营销主导的产品定位。

术语和定义

产品定位：指通过市场分析与研究，加深对项目土地属性和目标客户的认识，在技术可行和经济效益符合的基础上，确定项目产品的设计方向。

职责

开发部

明确项目土地属性；

评价各配比方案的开发速度（交地进度）；

参与评审《产品定位报告》。

财务部

计算单一产品的财务指标（获利能力）；

计算各配比方案的获利能力；

参与评审《产品定位报告》。

造价部

计算单一产品的项目成本；

计算各配比方案的项目成本；

参与评审《产品定位报告》。

技术部

提供项目整体单一产品的容积率；

评价各配比方案的开发速度（设计进度）；

参与评审《产品定位报告》。

工程部

评价各配比方案的开发速度（工程进度）；

参与评审《产品定位报告》。

项目部

参与评审《产品定位报告》。

市场部

组织开展产品定位工作；

分析项目土地属性；

分析客户的土地属性需求（区域市场客户细分）；

分析竞争楼盘和市场以估计销售价格和销售量；

根据单一产品的测算，提出若干种产品配比方案；

评价各配比方案的市场机会；

汇总各部门评价意见，拟定产品定位方案；

拟定产品解决方案清单表；

组织编制《产品定位报告》；

组织评审《产品定位报告》；

汇总《产品定位报告》评审意见；

下达《产品建议书》予设计。

市场副总

审核《产品定位报告》。

领导班子

审议《产品定位报告》。

总经理

审批《产品定位报告》。

工作程序

单一产品测算

市场部组织开展产品定位工作；

开发部明确项目土地属；

市场部分析项目土地属性；

市场部分析客户的土地属性需求（区域市场客户细分）；

技术部提供项目整体单一产品容积率；

造价部计算各项目成本；

市场部分析竞争楼盘和市场以估计销售量；

财务部计算单一产品的财务指标（获利能力）。

组合方案比选

市场部根据单一产品的测算，提出若干种产品配比方案；

造价部计算各配比方案的项目成本；

财务部计算各配比方案的获利能力；

开发部评价各配比方案的开发速度（交地进度）；

技术部评价各配比方案的开发速度（设计进度）；

工程部评价各配比方案的开发速度（工程进度）；

市场部评价各配比方案的市场机会；

市场部汇总各部门评价意见，拟定产品定位方案；

市场部拟定产品解决方案清单表。

产品定位评审

市场部组织各部门编制《产品定位报告》；

《产品定位报告》形成后，由市场部组织评审，参与部门为：市场部、技术部、开发部、工程部、项目部。

市场部依据评审结果组织各部门完成《产品定位报告》的修正、调整、确认后，提交公司领导班子进行决策评审，最后报总经理批准。

市场部将审批后的《产品定位报告》发放到技术部、造价部、工程部，作为设计指导性与招标参考文件；同时提交项目部，由其组织编写《项目总体计划》。

分期开发的项目，每期的产品定位视项目具体情况，可按以上程序进行，或在原《产品定位报告》基础上修订完善。

支持性文件

项目拓展与论证管理流程

产品定位报告编制作业指引

相关记录

《产品定位表单》（表一至表八）（范例）

《产品定位报告》（范例）