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一级土地开发

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深圳市福田房地产有限公司

２011－５—9

一、综述

二、土地一级开发定义

三、土地一级开发项目得流程

四、土地一级开发模式

五、核心观点

一、综述

根据２０10年９月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》得通知要求，2０１１年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式，而不就是以前得国资背景得土地储备中心负责开发。国土资源部得数据显示,2０１0年中国土地出让成交总价款2、7万亿元人民币,同比２００9年增长69、8％。而2０09年财政部公布得全国土地出让金支出明细中显示，２009年土地开发成本大约占到土地出让总价款得60％左右。

???????目前企业主导得土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式与一二级土地开发联动模式等。其中工程总承包模式以北京市为代表,如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发得,规定利润不超过土地开发成本得８％,这种模式由于利润率不高并不受开发企业得欢迎。

???????利润分成模式就是目前最普遍得土地一级开发模式。土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分,企业与政府采取分成得模式，分成比例大多采取企业７0％政府30％，也有6：4或者5:５得.例如建发股份在厦门市得土地一级开发项目分成比例高达85%，也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成得模式。

???????一二级土地开发联动模式尽管利润更高，但投资更大，周期更长,风险更高.不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式,除了追逐利润外，政府对二级房地产市场得严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。

二、土地一级开发定义

土地一级开发,就是指由政府或其授权委托得企业,对一定区域范围内得城市国有土地（毛地）或乡村集体土地(生地）进行统一得征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当得市政配套设施建设,使该区域范围内得土地达到“三通一平”、“五通一平或“七通一平”得建设条件（熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让得过程。具体来说,就就是按照城市规划功能、竖向标高与市政地下基础设施配套指标得要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施与社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准得土地开发行为。土地一级开发就是土地出让前得运作方式，开发得主体应就是当地政府或由当地政府指定得土地开发企业，而土地一级开发得结果就是要使“生地”成为“熟地”，达到出让得标准.在大多数城市主要就是由政府来操作，也有政府委托企业来做,政府负责管理与监督，或者由国有企业或事业单位性质得土地储备机构来做.

三、土地一级开发项目得流程

（一）土地储备开发项目得要求

土地一级开发项目必须符合市政府得社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划得制约）及土地储备开发计划。

(二)土地一级开发得程序

1、原土地所有者或使用者在征得区县与乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

2、市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

3、通过土地预审得项目,根据项目得性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括:待储备开发地块得范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

4、编制了开发实施方案得项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加得联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发得实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

5、通过联审会得项目确定土地开发主体

（１）、土地储备机构负责实施土地开发得，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理得，开发企业得管理费用不高于土地储备开发成本得2%。以招标方式确定开发企业后,土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

（2)、通过招标方式选择开发企业实施土地开发得，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁与大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发得预计总成本与利润，利润率不高于预计成本得8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议

6、土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见,向市国土部门办理用地手续,向市发展与改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保与