深圳莱蒙深圳龙华水榭春天项目前期报告101PPT.ppt

深圳莱蒙深圳龙华水榭春天项目前期报告101PPT;报告背景

Background;本报告解决的问题

KeyPointsoftheReport;本报告研究的视角

BasictoneoftheReport;;规划定位——具备综合服务功能的城市次中心;发展走向——城市主轴上，深圳意向的另一代言;政府意愿——未来城市北中轴线的次中心区;;发展意向——;令市民可以通过大公共交通实现与中心城的交流；在家、工作地、购物点、学校或服务机构之间的日常往来中的一次或是数次可以选择不开私家车；;;;;[价格基调-对本项目启发]

将项目价值的基础建立在城市价值基础上，与城市产生关联。;[客户基调]

客户（关内客户为主）走向“多元化”、“精英化”发展，将与深圳城市核心区客户构成趋同;;[客户基调]

客户多元化趋势预判1：预计2009年龙华二线拓展区的城市价值将达到顶峰，客户多元化聚合最为明显的时段;[客户基调]

客户多元化趋势预判2：2007-2008年（项目启动时），主流仍是关内换房客户及首置白领;5;客户构成;[客户基调]

客户多元化趋势预判5：，2010年后的龙华二线拓展区城市化进程加快，商业客户构成将与福田中心区发展期趋同;客户“多元化”、“精英化”是趋势；;[竞争基调-住宅]二线拓展区竞争同质：地铁or城市;[竞争基调-商业]

项目组针对龙华及二线拓展区商业现状进行了专门调查：

并对龙华及二线拓展区商业趋势进行了分析判断；;龙华商业发展的现状及趋势

龙华商圈：现有三大主力商圈，价格水平存在较大改善空间;商圈;龙华商业发展特征

商业消费特征：呈明显的“通勤区”特征;龙华商业发展特征

零售商业分析：集中商业经营前景良好;龙华商业发展特征

零售商业分析：集中商业人均面积存在空间;场所面积集中在20-50平米区间内，稍大型的娱乐场所缺乏；

大型集中的专门文化娱乐场所面积在750平米左右，但数量有限；

酒店内的文化娱乐设施成为临时替代，吸引大量当地居民进行消费;龙华商业发展特征

餐饮行业分析：餐饮业档次低、较为分散，品牌餐饮利于形象提升;龙华商业发展特征

专业市场分析：家居专业市场已经形成区外影响力;1;商业趋势判断;项目名称;项目名称;项目名称;[数据启示]

未来项目周边地区将有45万的商业体量：

商业供应集中，商业势必走外向型发展模式。;;二线拓展区商业承载龙华商业升级功能；;;;地块商业价值排序:

2#5#4#3#;判断的基础

周边关联分析1;判断的基础

周边关联分析2;本项目将成为地铁站400米功能圈内吸引地铁人流的目的地之一。;判断的基础

周边关联分析-总结;项目的整体意向属性：

TOD新城内的—

城市中心引领性大盘城中城;项目的商业部分意向属性：

城市副都心最大的商业极核体商业中心之一;“TOD新城”内的都市中心

都市示范区

UrbanDemoDistrict;;规划案例借鉴：华侨城

①外城、内城的规划，过渡空间连接;规划案例借鉴：华侨城

①外城、内城的规划，过渡空间连接;规划案例借鉴：华侨城

②通畅的人行、车行系统;规划案例借鉴：华侨城

③内外城人流串联（内城商业外向化/酒店式公寓内城化）;;功能复合（mixused)

紧凑(compact)

适宜步行(pedestrian-friend)

珍视环境(enviromentcaring);;过渡区的功能——内外人流的融合、空间的分隔;[过渡区的商业启示]

选择市场接受度较好，对城市消费群体具有较长时间吸引力的驻留型商业形态。;引进情景型商house;商HOUSE：都市气质/多选择性/功能复合;商HOUSE;;一个非常空间的空间；;首层:结合社区园林与过渡功能区景观绿地，引导过渡区的人流进入本项目,进行消费。;挪用的场所是一种新的领域类型，是消费者与住户的过度空间，也同时成为了内外城之间的另一类空间——一个人人都可以带牲口来饮水的地方，但不是住户的也不是公众的——而是一个被“挪用”的场所;;商house内部空间;;;过渡功能区（核心展示区）;阅读外城

ReadingTheOut-City;外城意向——都市商业展示区;龙华最好的地下超市解决购物问题，带来愉快体验;引进大型m