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在建工程抵押
在建工程抵押问题
目录
一、在建工程抵押产生的背景3
二、在建工程抵押概述错误!未定义书签。
1、概念错误!未定义书签。
2、特性错误!未定义书签。
3、抵押权取得错误!未定义书签。
4、条件错误!未定义书签。
三、具体操作流程和注意事项错误!未定义书签。
1、具体操作流程错误!未定义书签。
2、在建工程审查9
3、在建工程抵押合同(详见附件一)14
4、办理抵押应注意的问题14
四、在线工程抵押的法律规定15
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一、在建工程抵押产生的背景
近年来,我国的房地产业进入了一个快速发展的高峰阶段。
而构成房地产总量的一个重要组成部分更是在建工程更是成为
房地产业中发挥举足轻重的作用。大量的房地产开发,需要大量
的资金投入,为筹措资金,开发商以在建工程设定抵押取得建设
项目的贷款。以在建工程抵押作为融资手段在我国的房地产开发
经营中占据极为重要的地位。但是一直以来商品房在建工程抵押
的问题都存在很大争议,一方面房地产是一种投入大、周期长、
风险高的产业,为了尽快完成工程建设,开发商经常用在建工程
(含国有土地使用权)作抵押向银行申请贷款,作为一种主要融资
渠道,在建工程抵押已成为银行及开发商的双赢选择。另一方面
因为商品房在建工程抵押密切关系到商品房的销售,远期将影响
到众多买受人的利益。而且在建工程能否完工本身仍处于不确定
状态,价值也尚未最终确定。由此,法律对在建工程抵押做了更
为严格的规定。
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房地产权证书;(六)建设工程规划许可证;(七)其他必
要材料。”
(2)以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在
抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应
当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。
(3)关于第60条中应当提交的材料,需要说明的几个问
题是:
1.抵押合同。对于在建工程抵押时,其抵押合同的形式和
内容,除依据《物权法》第185条的规定,需要采取书面形式
之外,抵押合同一般要包括下列条款:(1)被担保债权的种类和
数额;(2)债务人履行债务的期限;(3)抵押财产的名称、数量、
质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;(4)担保的
范围。《办法》第28条还有特别规定——“以在建工程抵押的,
抵押合同还应当载明以下内容:(一)《国有土地使用权证》、《建
设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;(二)已
交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金
的款额;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工进度及工程
竣工日期;(五)已完成的工作量和工程量”。
2.建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产
权证书。抵押人必须提交建设用地使用权证书或者记载土地使用
权状况的房地产权证书,不包括其他土地使用权来源证明文件。
也就是说,抵押人必须已经办理了建设用地使用权的设立登记,
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取得了建设用地使用权证书或(国有土地使用权证),或者记载
土地使用权状况的房地产权证书。
之所以要求提交“建设用地使用权证书或者记载土地使用权
状况的房地产权证书”,而不
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