物业管理经典案例.pptxVIP

物业管理案例;观点一：声明在先，不予赔偿

理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等

观点二：单方声明，不予成认。

理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。

观点三：双方有责，各负一半。

观点四：以责定罚;停车丢车案例归纳：

1.主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防、消防措施，不允营业。

2.物价部门未核准收费标准，收费违法。

3.单独签订特约服务事项，可以免责；单方格式合同无效。

4.有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号车丢，需负责任。

5.给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。

;案例二:

徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅局部屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员屡次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？;案例分析：

1．楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致

水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引

起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主

的法律关系。

2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开辟商之间基于

房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开辟商交付的房

屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开辟商应

当承担违约赔偿责任。

;3．楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于行为

而产生的法律关系，楼上业主的过错导致楼下业

主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权

利的侵犯，构成应当承担赔偿责任。

4．物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部

的维护和修缮。由于受损局部不属于公共设施、公共

??域，该局部的物业服务不属于物业管理费所涵盖的

服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该局部维

修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理

费。

;案例三

业主顾某购置了一只巨型浴缸，准备安装在其居住

的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业

管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受

浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾

某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。

问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？

案例分析：

并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。

业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按

照有利于物业使用、平安以及公平、合理的原则，正确

处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫

生、环境保护等方面的相邻关系.应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。

;案例四：业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？

小王购置了一套期房。住房建成后，在办理入住手

续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公

约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约

中有些条款与开辟商的承诺不一样，同时他认为签订3

年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公

司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋

钥匙。

请问：物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办?

;物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业

主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法

明显欠妥，也是不合法的。

原因有以下三个：

1.业主在购置房屋时，已与开辟商签订了房屋买卖

合同。作为开辟商，按照合同约定收取业主的购房款，

就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司

是没有关系的。如果开辟商或是物业管理公司因为业主

没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝

给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成

开辟商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。;2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既

不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的

现实格格不入。物业管理公司要求业主把临时性的物

业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐

的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。

3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为

业主，可以直接找开辟商交涉，如果不成，可以到法院

起诉开辟商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。

;案例五：

某小区物业公司对小区内的停车收费做