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房地产行业企业所得税汇算清缴

一、关于收入确认的税会差异

按照企业会计准则，确认收入需同时满足5个条件：

①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也

没有对已售的商品实施有效控制；

③收入的金额能够可靠计量；

④相关的经济利益很可能流入企业；

⑤相关已发生的成本能够可靠计量。2017年修订时，将主

要风险和报酬转移确认收入改为：企业应当在履行了合同中

的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。根

据〈〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发

[2009]31号，以下简称《办法》）的规定：企业通过正式签

订《房地产销售合同》或〈〈房地产预售合同》所取得的收

入，

应确认为销售收入的实现”，具体规定了不同销售方式下的

销售收入确认时点。比如：采取一次性全额收款方式销售开

发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）

之日，确认收入的实现，而会计核算上一般作为预收账款，

只有当开发产品完工后，才按会计准则确认收入。另外《办

法》第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，

应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计

入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其

计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际

毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业

本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。税法上规定

的销售收入确认时间与会计核算上不一致，存在税会差异

汇算清缴时需要纳税调整。

二、关于账面成本、动态成本和计税成本的差异各个企业财

务管理体制不一样，或者财务部门和成本部门信息沟通不

畅，可能会造成账面成本小于动态成本。企业需要对照付款

记录，逐笔核实实际发生的动态成本，如果有漏项补录到账

面成本。根据

〈〈办法》第三十二条的规定，允许预提相关成本费用。一

是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资

料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超

过合同总金额的10%

是公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理

预提建造费用。三是应向政府上交但尚未上父的报批报建费

用、物业完善费用可以按规定预提。账面成本预提成本费用

后，汇算清缴时需要关注税法允许扣除的预提成本费用，剔

除税法不允许扣除的预提部分，将账面成本调整为计税成本。

三、关于计税土地成本的确认

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产

项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外

费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计

算销售额。根据《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号）

规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本

费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成

本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、

“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣

税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应

交税费一一应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费

简易计税”

科目（小规模纳税人应借记应交税费应交增值税”科目），

贷记“主营业务成本”、“存货”、

“工程施工”等科目。汇算清缴时，由于企业所得税收入

确认和增值税收入确认会存在一定差异，需要关注土地成本

中抵减销项税额的部分，减少开发产品企业所得税计税成本，

按照结转销售面积计算扣除。

四、“限地价、竞配建”的企业所得税处理

近年来，“限地价、竞配建（即：参与现场竞价

的竞买人报价超出最高限制地价后，转为竞配建租赁住房比

例，投报配建比例最高者为竞得人）的土地供给模式比较普

遍，将正常招拍挂的大部分土地溢价从现金转换成实物，表

面上限制了土地成交最高价，但扣除配建房后，可售部分的

实际楼面地价不仅没有降低，还引发了涉税风险。对“限地

价、竞配建”模式涉税处理，全国没有统一的规定。一般