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建筑面积的计算规则

建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积=结构面积+辅助面积+

套内使用面积

(1)建筑面积:指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、辅助

面积和结构面积组成。

(2)使用面积:指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

(3)辅助面积:指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住

建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。

(4)结构面积:指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

依据不同的使用目的建筑面积可分为以下几类:

1、依据对建筑物建筑面积的组成部分可划分:

总的建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积

这些术语是为了描述独幢建筑物的总的建设规模，以及地上部分建筑规模的量和地下部

分建筑规模的量。这些概念主要出现在《国有土地使用权出让合同》中土地出让金的计算依

据、《建设工程规划许可证》中建设项目的建筑规模的审批情况说明、项目竣工验收后房屋

的初始登记需做的《房屋测绘成果技术报告书》中等很多环节。

2、依据是否产生经济效益划分:

可收益的建筑面积、无收益的建筑面积、必须配套的建筑面积(无收益部分)

建筑物通过出售、转让、置换、租赁、投入运营等方式可产生经济收益，经常在估算房

地产的买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值等时需要依据房地产(或建筑

物)的可收益部分、无收益部分和必须配套部分的综合分析判断最终价值。

3、按建筑物内使用功能不同划分:

住宅功能的建筑面积、商业功能的建筑面积、办公功能的建筑面积、工业功能的建筑面

积、配套功能的建筑面积、人防功能的建筑面积。

这类划分主要依据人们对建筑物不同的使用功能来划分，能更好的满足人们生产或生活

的不同需求。当然不同的使用功能所产生的经济效益和使用目的基本不同。

4、按成套房屋建筑面积构成划分:

成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积

房屋的套内建筑面积和其分摊的共有公用建筑面积就是房屋权利人所有的总的建筑面

积，也是房屋在权属登记时的两大要素。房屋的套内建筑面积是指房屋的权利人单独占有使

用的建筑面积，它由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

分摊的共有公用建筑面积是指房屋的权利人应该分摊的各产权业主共同占有或共同使

用的那部分建筑面积[1]，内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、

公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面

积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包

括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警

卫室，管理用房，作为人防工程的地下室通常都不计入共有建筑面积。

共有共用建筑面积的处理原则为:a.产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或

协议规定执行。b.无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

计算建筑面积的作用

1、确定建设规划的重要指标。

2、确定各项技术经济指标的基础。是一项重要的宏观经济指标

3、计算有关分项工程量的依据。

4、选择概算指标和编制概算的主要依据。

5、建筑面积与使用面积，辅助面积，结构面积之间存在着一定比例关系

因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计

算方法是非常重要的。

在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是:

(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的

外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物

外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮

层及其保护墙)外围的水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一

半计算建筑面积。

(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。

大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

(6)电梯井、