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市场法在龙湖地产评估中的应用

作者：黄庆珍陈龙珍

来源：《今日财富》2021年第33期

我国房地产行业和市场的快速发展，为这些行业和市场评估的实际操作开辟了良好的发展

前景。本文结合我国的国情，对市场法评估进行了研究，基于分析房地产价格评估及其他评估

模型的概念及其理论基础，分析市场法评估原理进一步了解理论研究的现实意义，通过对市场

法评估要素修正问题进行深入的研究，指出了我国传统市场法评估房地产要素修正上存在的不

足，引入了层次分析法进行加以验证。结合我国当前房地产评估市场法运作现状，分析存在问

题并提出相应的解决对策。

一、关于龙湖地产评估分析

（一）运用市场法评估石狮龙湖春江郦城

评估对象概况1.

（1）位置与周边环境。龙湖春江郦城这个项目位于在石狮中心的宝岛路上是龙湖地产第

一次在石狮打造的高端城市住宅项目。该项目有着丰富且优质的资源，附近有石狮市行政服务

中心、石狮两大广场、三所小学两所大学、新医院、风景区等为代表的城市重点配套;交通路

网非常发达，门前两条路学府路与宝岛路都属于市区内主要干道。周边公共交通轻轨一号线和

峡谷旅游路还在规划当中。

（2）待估对象房屋基本情况

待估房地产的整个项目占地约16万平方米，规划建筑面积约20万平方米，容积率是

2.5，绿化率超三成以上。该房地产用途为普通住宅及商业，根据有关规定普通住宅的产权为

70年，商业住宅产权为40年。建筑类型为板石结合高层，装修情况为精装。

通过搜集相关可比实例2.评估资料

由于待估房地产石狮龙湖春江郦城是石狮市商圈的房地产，即通过筛选及分析选出与待估

对象相似的房地产交易案例，选择三个可比性强的案例作为可比实例也是属于石狮市商圈的房

地产。分别石狮旭辉城、恒大悦龙台、石狮碧桂园为可比实例进行对比修正求待估房地产市场

价值。

可比案例A：石狮旭辉城，售价为11000元/平方米，成交日期为2019年9月。建筑类型

为板楼高层，装修情况为毛坯、精装。其基础设施状况、生活服务设施状况、居民社区成熟

度、繁华程度等情况与待估房地产相类似。

可比案例B：恒大悦龙台，售价为6988元/平方米，成交日期为2018年10月。建筑类型

为板石结合高层，装修情况为精装。其基础设施状况、生活服务设施状况、居民社区成熟度、

繁华程度等情况与待估房地产相类似。

可比案例C：石狮碧桂园，售价为8500元/平方米，成交日期为2019年12月。建筑类型

为板石结合高层，装修情况为毛坯、精装。其基础设施状况、生活服务设施状况、居民社区成

熟度、繁华程度等情况与待估房地产相类似。

（二）传统市场法对龙湖地产评估过程

方法一用传统的市场法评估，即修正各交易系数编制相关表格。进行修正比准实例价格、

交易情况、交易日期等。本次评估基准日定为2020年12月31日来评估石狮春江郦城的市场

价值。经调查近三年石狮市中心房产价格增长幅度平均每月增长1.03%。本文选取三个相似可

比案例分别是石狮旭辉城、恒大悦龙台及石狮碧桂园为可比实例进行比较。

采用传统的市场法的评估结果为：10394.6元/平方米，根据市场上获取到的石狮龙湖春江

郦城最终成交价为12176元/平方米，而本文采用方法市场法评估出的评估值为10394.6元/平

方米。比实际低1781.4元/平方米，相当于在原来的基础上下降了14.63%。

（三）层次分析法对龙湖地产评估过程

结合定性和定量分析的计算过程，引入层次分析法评估龙湖春江郦城的市场价值。在原来

的基础上交易情况修正与交易日期修正不变的前提下，对区域因素与个别因素加以验证其市场

价值。即本文选取区域因素以及个别因素中的各六项进一步计算其市场价值，分别是基础设施

及生活服务状况、距离市中心距离、居民社区成熟度、交通便捷度及通达度、繁华程度及距离

市中心距离、自然与人文环境这六个区域因素，然后再选取临街情况、建筑结构、平面布置及

物业管理、户型设计及朝向、综合从成新率、装修及设备这六个个别因素进行构建层次建构如

下：

运用1-9标度法将区域因素所包含的六个因素两两进行比较，得到如下表：

而通过层次分析法评估出的评估值为10380.74元/平方米。根据市场上获取到的石狮待估

对象市价为12176元/平方米，比实际估价方案低1795.26元/平方米，相当于在原来的基础上

下降了1