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房地产项目前期研展工作——研展部的工作要点及方法

l研展部的角色是什么？研展部是市场的观察员和分析员！

l研展部作为观察员与分析员需要作哪些工作？?房地产市场环境监控与分析。?国家宏观经济、金融、政策等环境的监控与分析。?定点楼市动态的监控与分析。?专题的编制及提案工作。?开展专项市场调研工作。?编制市场调研分析报告。

l研展部还应该是什么？研展部还是项目运作的先头战略部队！

l研展部作为战略成员需要作哪些工作？?通过定向的市场、产品、政策、金融、经济、典型案例等研究，为项目的投资决策、产品开发、项目推广等提供市场指导。?通过地块的可行性研究，编制可行性报告，指导最有价值的投资决策。?为项目定位以及产品规划设计方案提供市场化建议，并编制项目定位及产品规划建议方案。?为整合营销方案提供市场化数据支持及建议。

研展人员需要具备怎样的素质条件？

l研展具备的素质要求?研展需要有敏锐的市场洞察能力。?研展需要有较强的判断力。?研展需要有较强的逻辑思维及分析能力。?研展需要有较强的心理承受能力。?研展需要有敢于接受挑战的能力。?研展需要有一定的语言组织与表达能力。?研展还需要有一定的策划能力。

l研展人员为什么强调需要有策划头脑呢？只有真正懂策划的人，才能将“决策问题”转化为“研究问题”只有真正懂策划的人，才能合理地根据房地产行业特性及市场特性制定相应的研究执行方案用策划的头脑思考市场研究只有真正懂策划的人，才能站在项目全程的高度，设计出结构清晰、逻辑严密、针对性强的研究方案只有真正懂策划的人，才能在实际研究的调查中更有效地进行数据方面的调查、整理及分析

今天我们将围绕项目前期提案阶段的工作来与大家分享一下，研展部从项目运作前期所介入的相关工作，根据不同的阶段所开展的项目可行性研究、市场研究、项目定位以及规划建议等工作。

l前期策划的三个阶段工作第三阶段项目定位第四阶段市场推广第一阶段第二阶段可行性研究市场研究市场定位市场研究客户定位产品定位产品方案微调价格定位具象化可行性研究经济效益分析地块产品方案开发周期销售周期推广方案

第一阶段可行性研究

?可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。其作用在于：?通过市场分析确定项目的可行性——是项目投资决策的依据。?通过财务评价确定项目的可行性——是筹集建设资金的依据?是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据?是编制下阶段规划设计及其它整合营销方案的依据

?可行性研究的工作内容项目地块调查分析第一部分市场调查分析工作项目地块价值分析、SWOT分析宏观经济了解分析市场数据收集分析市场发展预测分析人口、经济、政策、城市结构及规划等分析宏观市场、区域市场、竞争市场供给预测、需求预测、价格预测

第二部分投资分析工作收入、成本、费用计算财务评估销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标：成本利润率、销售利润率动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期盈亏平衡分析盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点敏感性分析反应敏感程度的指标是敏感系数，敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比风险评估风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断

第三部分提案及投资决策工作提案根据可行性研究分析明确项目地块的可行性，并且根据分析理论，给服务客户提出在不同情况下如何作出决策以及后续相关的开发建议。协助开发商作出决策开发商根据可行性分析理论结合自身情况综合分析后作出投资决策，是否开发该项目，以怎样的条件开发等，我们针对该决策提出意见及想法，最终达成共识或促使开发商的决策更成熟。决策结果及后续准备根据开发商最终作出的投资决策来考虑准备后续公司间可能的合作所产生的工作。

第二阶段项目市场研究

?此阶段市场研究工作的目的：以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市场的供给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的客户，并为项目定位提供市场依据。宏观环境分析竞争环境分析市场发展状况地块可能的客户可能的产品项目价值分析项目SWOT分析潜在客户分析

1、宏观环境研究l宏观经济、政策、规划发展状况与趋势分析?国民经济走势、经济结构、产业格局以及未来预测。?宏观政策与房地产业相关的政策环境。?城市经济状况（GDP、人均收入等）?重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）?城市建设与市政规划（固定资产投资、拆迁计划、城市发展规划、未来区域发展重点、项目所在区域的发展状况及前景等）?人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）l宏观经