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房地产开发成本控制

1、房地产公司的成本管控思路房地产开项目成本管控思路

?房地产主要成本费项构成成本成本费项分类成本内容土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费满足项目使用功能的设施设备直接成本前期工程费基础设施费配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑开发成本建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程建安工程费工程相关费用销售费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费期间费用管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用资金成本、税务成本财务费用

?前期开发成本及控制简述土地成本管理设计费用管理费用前期开成本

?土地成本控制概念土地成本（约占项目总成本的20-50%左右均有可能），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。

?设计费用控制概念设计费用（约占项目总成本的1%左右），主要包括了项目开发前期各专项的设计费用，如施工图设计费、环境设计费、装饰设计费等。

?设计费用控制对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：（1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；（2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；（3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；（4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。（5）对设计费用进行限额控制。

?对设计费用进行限额控制建筑类型档次设计费限额（元/m2）备注超高档次项目设计费可上浮10%中档档次项目设计费可下浮10%多层中高档/高档60～73中高档/高档65～80高档90～110超高档次项目设计费可上浮10%中档档次项目设计费可下浮10%小高层、高层联排别墅独栋别墅超高档次项目设计费可上浮10%高档/超高档120～130设计费总额超过批复值10%的，地区公司需重新上报审批。

?对设计费用进行限额控制控制设计的意义一方面，成本部应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议；另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。

?设计阶段的成本管控房地产项目成本管理的主要过程在于方案、初步设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工结算阶段。成本管理最有效是在初步设计阶段，项目成本确定比重最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段则是确定项目最后收入和成本的阶段。

?设计阶段的工程成本管控设计阶段成本管控

?方案设计控制要点在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。

?方案设计控制要点对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积。

?方案设计控制要点对各方案合理搭配主要建筑和配套设施、车库、景观绿化面积，景观绿化面积、区内配套道路管网等，并进行土地成本、配置标准和建造成本的造价比较，对各方案的建设工期、销售速度、销售价格和资金成本的比较，编制投资估算。

?初步设计（扩初设计）阶段控制要点限额设计确定限额设计控制指标限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。

?初步设计（扩初设计）阶段控制要点根据地貌标高，比较总体平面布置，以确定建筑物和总平面标高，合理确定平场土石方标高，达到平基土石方的挖填运最合理方案，减少挡墙工程量，减少基础深度增加地下利用面积的方案比较。

?初步设计阶段的工程成本控制多种设计方案推行限额设计经济性比较。设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，成本控制人员进行经济比较，寻找造价最低的设计方案。

?初步设计阶段的工程成本控制通过设计方案的经济性比较从而降低工程造价是发挥项目优势的一个主要方式。具体操作方法大体的思路是：规划设计中心负责总体规划，在仔细研究营销和客服提交市场调研和