房地产投资分析1.ppt

房地产投资分析;第一部分房地产投资;

房地产投资就是指以取得房地产收益为目的，投放一定量的资金，用以开发经营房地产的行为。它是开展房地产开发与经营活动的基础，是形成新的房地产使用价值为表现结果的综合经济活动。;投资用量大

投资合作性强

投资回收期长

投资风险大

投资回报率高;

房地产投资分析是开发项目可行性研究的重要组成部分，它是在国家现行财税制度、现行价格和有关法规的基础上，从房地产开发经营企业的角度分析测算项目的效益及费用等财务数据，计算出项目在财务上的获利能力、回收投资的能力等财务状况，从而判断项目财务上的可行性的重要方法。;

房地产投资分析是经济分析的理论与方法在房地产投资过程中的具体运用，是房地产投资过程的主要环节。通过投资分析，投资者可认清项目投资风险的大小，以及投资的收益额、回收期等指标。

因此，房地产投资分析可为投资决策提供科学的依据。;

投资分析有静态和动态两种分析方法，静态分析方法不考虑资金的时间价值，动态分析方法考虑了资金的时间价值。静态分析方法是动态分析方法的基础，静态分析对参数和基础数据的取值是否客观，直接影响着动态分析的精确度。;投资分析的主要内容;一、总投资估算;销售收入、税金及附加表;销售税金

项目所负担的与房地产投资有关的 各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。

营业税：销售收入的5%

城市维护建设税：营业税的7%

教育费附加：营业税的3%;损益表;

投资利润率;

投资利润率

投资利润率又称投资收益率或投资效果系数,主要用来评价项目的获利水平。

投资利润率= 利润总额÷项目总投资×100%

按照收益计算内容的不同，将投资利润率分为所得税前投资利润率和所得税后投资利润率。;资本金利润率

是利润总额对资本金总额的比率，它反映资本金的占用所带来的财务成果，衡量投资者投入企业资本金的获利能力，综合反映企业财务状况的好坏。

资本金利润率=利润总额÷资本金×100%

资本金净利润率

资本金净??润率=税后利润÷资本金×100%;

静态投资回收期（）

指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开发项目投资回收能力的重要指标。;财务内部收益率（IRR）

指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。;是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产项目经济评价的重要组成部分，对房地产项目投资决策的成败有着重要的影响。不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析等。;

1、盈亏平衡分析（收支平衡分析）

分析计算一个或多个风险因素变化而使房地

产项目达到利润为零时的临界值，显示项目

的风险程度。;

2、敏感性分析

指从众多不确定性因素中找出对投资项目的经济效益指标有重要影响的敏感性因素，分析、测算其在一定范围内变化时对项目经济效益指标的影响程度，从而判断项目承受风险的能力。

销售收入、总投资额;;根据规划及定位方案建议，对项目

投资的经济效益进行初步评估，判

断投资的可行性;单位：万元;单位：万元;单位：万元;;1、盈亏平衡分析;2、敏感性分析;项目在经济上可行，能够取得较好的

投资收益。