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保障性住房建设市场研究

住房保障是各国政府都十分关注的重大民生问题，有其共同性的一面，但因所在国国情的不同，具体实行的政策措施又各具特点。中国未来的保障性住房发展建设可以借鉴国外成熟的保障性住房市场建设经验，因此我们对各国的保障性住房的特性和发展情况分析比较如下：

一、国际保障房情况

1981年4月在英国伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上通过的《住宅人权宣言》指出，一个环境良好、适宜于人的住所是所有居民的基本人权。20世纪初以来，发达国家为保证“人人享有适当的住房”，满足低收入者的基本居住需求，先后建立了较完善的住房保障制度。例如，美国的住房保障制度从各方面入手，涉及：

1、区别高、中、低收入者，制定不同的住房政策。对高收入者，由市场供应商品房；对中档收入者，供应公共住房，政府对开发建设社会住房的公司给予贷款担保和贴息优惠支持，并调控社会住房的建设标准和售价；对低收入者，则提供标准较低的廉租屋，只租不售，房租超过家庭收入25%以上的部分由政府补贴。

2、住房金融支持。由联邦全国抵押协会、政府全国抵押贷款协会和联邦住宅抵押协会为中低收入家庭提供购房贷款。同时，由政府出面对符合条件的中低收入家庭购房进行担保，假如居民无力偿还银行贷款，政府可为其安排廉租房，并将本来的住房出售，归还贷款，以避免银行出现贷款风险。

3、对购买自有住房实行税收减免。对使用抵押贷款购买公共住房的中档收入者，按照每月归还贷款的数额，核减一定比例的税款，并免缴财产增值税，以鼓励私人购房。

4、住房租金补贴。家庭收入为居住地的中档收入80%以下者均可申请住房租金补贴，享受补贴的家庭拿出总收入的25%支付租金，其余由政府发放的住房券支付。

5、老人住宅。老人住宅分公立老人公寓和私立老人公寓，公立老人公寓由老人退休金支付外，局限性部分由政府承担；私立老人公寓由慈善团队、政府和个人三者共同承担住宅费用。

6、多管齐下的立法保障。美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》等，对住房保障中涉及扩大房屋抵押贷款保险、提供较低租金公房、提供低息贷款建房、提供房租补贴和帮助低收入者家庭获得房屋所有权等方面作了明确规定。

其他发达国家如瑞典、英国、澳大利亚、日本、新加坡等国家都根据国庆的不同建立了不同的保障住房制度体系。国外大多数国家的房地产市场发展历程表白，在住房供应总量局限性的阶段，政府需要通过大规模开建保障性住房来缓解供求矛盾，如英国曾在1946-1969年间大规模的兴建保障住房，并补贴私有住房建设，保障性住房占住房总量的比例一度曾达成58%。国外部分国家的保障房政策变迁与市场变化情况如下表：

国家

保障房政策

市场占比

英国

1946年以前，限制租金和小规模保障住房建设阶段

不到10%

1946-1969年，大规模兴建保障住房，并补贴私有住房建

提高到58%

1970-1979年，继续大规模兴建保障住房，但开始住房私有化

下降到48%

1980年至今，直接补贴中低收入家庭，住房私有化大规模展开

减少到20%

日本

战后至1995年，大规模新建保障住房，补贴住房建设者

超过52%

1996年至今，公营住房管理市场化，补贴低收入家庭

下降至44%

综上所述，发达国家已建立成熟的保障性住房体系，从发达国家的保障性住房体系发展史中不难看出，在他们的经济成长过程中，保障性住房所占市场比例都经历过在经济发展初期政府鼓励下由低到高，然后在经济成熟稳定后，从高降到低的一个过程。

二、我国保障性住房现状

我国保障性住房涉及两限商品住房、经济合用房、廉租房以及政策性租赁房（或公共租赁房）。根据中国房产信息集团的《典型城市2023保障性住房建设情况调查》报告，以北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆六个典型城市为调研样本，对各城市2023保障性住房建设情况进行调查。调查发现，六成城市对保障性住房建设都予以大力的支持，保障性住房用地的供应力度在逐渐加大；同时，近七成城市2023保障性住房计划建设面积较2023有较大提高。但多数城市实际新开工面积仍显局限性，可见保障性住房建设的开发执行力度仍然偏弱。2023保障性住房建设、开工情况具体如下表：

单位：万平方米

城市

2023计划建设面积

2023开、竣工面积

总量

廉租房

经济合用房

其他

计划面积

开工面积

竣工面积

上海

800

400

400

800

95

0

北京

1230

20

160

1050

850

197

76

广州

158－200

8－10

0

213.9

75.3

40.1

深圳

134.8

82.3

0

0

0

0

武汉

704

200

504

0

0

0

重庆

326.94

51.99

274.95

0

0

0

0

与商品房相比，我国保障性住房制度还不完善，目