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项目管理中国人寿养老养生项目

可行性研究报告

内部资料

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中国人寿养老养生项目

可行性研究报告

中国人寿保险（集团）公司

养老养生工作组

2009年6月10日

概要

中国人寿养老养生项目工作组成立以来，深入贯彻落实杨超总裁

在全国政协“关于大力支持养老社区建设”的提案精神和集团公司投

资决策委员会“关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业”的

决议，采取多种形式与国家相关部门和社会学家沟通，广泛与国外投

资机构及养老机构交流，深入国内养老实体调研，取得了国内外养老

市场一手资料。工作组多次召开内部专题会议，并与包括会计师、律

师、咨询公司等就项目难点、热点问题进行了专题咨询，历时4个多

月完成了《中国人寿养老养生项目可行性研究报告》。

报告共分九章，主要包括：项目的社会背景、政策背景及其开展

的战略意义；国内外养老市场的基本概况及其比较分析；项目的总体

规划与战略发展目标；依托中国人寿的整体优势所形成的核心竞争能

力；项目的整体运作模式和盈利模式；选择廊坊项目为样本模拟投入

产出的结果；项目的风险、关键成功要素和相关建议。现将本报告主

要核心观点概述如下：

我国已进入老龄化社会，养老市场需求巨大，但养老产品供给严

重不足，养老产业被誉为银发经济、朝阳产业和民生工程，存在巨大

的发展空间。2008年由美国次贷危机引发的全球金融危机对中国经济

增长模式提出了严峻考验，国家采取多种措施“保增长、保民生、保

稳定”，鼓励和引导社会机构投资养老产业，为中国人寿投资养老产

业提供了难得的战略机遇。投资养老产业既有利于促进经济发展、改

善民生，更有利于中国人寿形成长期持有、高度可控、与主业关联、

收益均衡稳定的产业形态，在完善资产布局、改善资产配置、搭建综

合服务平台、提升品牌价值、推动集团化发展方面有着十分重要的战

略意义。

以美国为主的发达国家养老市场的快速发展，主要来源于人口

老龄化程度不断加深、收入水平不断提高和医护市场的逐步成熟等

因素的推动，养老需求基本表现为预防性、支持性、长期看护和精

细看护等四种养老需求，养老产品供给则与之相应地表现为活力居

住、独立居住、协助居住、护理居住和持续看护等五种产品，同时

养老市场有效的政策监管和政府支持培育了大型养老社区集中度相

对较高的良性市场竞争态势。我国养老产业市场空间巨大、需求十

分强劲，但发展极不成熟。作坊式、规模小；服务差、配套弱；投

入少、超低端；无标准、缺监管等问题与发达国家相比形成了强烈

的反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样

化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社

会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构才能满足人民日益增长

的养老需求。

规划中的中国人寿养老养生产业，以中高端养老客户为目标市场，

在区域规划和功能设计上，充分考虑经济资源、人文环境，气候因素，

环境条件，地理特征，生态和谐等多方面的因素，在环渤海、长三角、

珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复

居住和医疗看护于一体的养老社区，满足老年生活特征的多种需要，

使“候鸟式”养老成为一种新的消费方式；在配套服务上，提供包括

医疗卫生、基础需求、文化休闲、增值服务、自身价值等全方位、全

过程、全功能、全覆盖的综合服务配套体系；通过品牌建设、品牌渗

透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学、配套完善、服务

优良的养老养生网络体系，以“大思路、大智慧、大决心”的气魄，

形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化的高端养老产品，打造与

中国人寿国际顶级金融保险集团战略目标相匹配的养老产业，实现我

国养老产业的快速发展。

把握宏观经济形势变化趋势，中国人寿利用最佳的投资“窗口”

期，布局养老产业具有重大的战略意义。在当前我国养老市场供求

严重不平衡的情况下，把握市场机遇，抢占市场先机，打造主导市

场竞争格局的养老品牌，通过参与制定养老行业标准，将在行业内

形成先发优势。养老产