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“带方案出让”的政策实施研究

摘要：“带方案出让”土地有利于加快项目落地、提升土地利用效率、优化营商环境。本文总结既有的地方实践，梳理“带方案出让”实际操作流程，提出带方案出让的政策实施建议，以期为地方开展实际工作提供参考。

关键词：带方案出让；土地供应

引言

今年5月，自然资源部印发了《关于深化规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资发〔2023〕69号），鼓励同步核发规划许可，对市政基础设施和标准厂房建设项目，在不违反市场公平竞争原则的前提下，可在土地供应前，由自然资源主管部门依据国土空间详细规划及土地使用标准核提规划条件，审查建设工程设计方案，按程序纳入供地方案，实施“带方案供应”。“带方案供应”在地方已有诸多实践，一般称为“带方案出让”。

“带方案出让”把建设工程管理工作的重心，从关注土地出让后的管理，转向更加注重出让前的统筹谋划，对保障土地要素供应、加快项目落地、提升土地利用效率、优化营商环境具有重要意义。虽然“带方案出让”已在诸多政策文件中有所提及，但在国家、省级层面没有统一的操作指引，各个地方的实践与探索各有侧重，有必要总结既有的地方实践，梳理带方案出让实际操作流程，提出带方案出让的政策实施建议，以期为地方开展实际工作提供参考。

一、什么是“带方案出让”

一般来说，广义的“带方案出让”是指政府将城市设计、建设工程设计方案、功能运营、基础设施建设等要求纳入土地出让条件进行土地出让，受让人在开发利用土地时必须满足相关的条件和要求；狭义的“带方案出让”则是专门指将建设工程设计方案纳入土地出让条件，也称作“带设计方案出让”。在近些年的地方实践中，比较多的是狭义的“带方案出让”。基于为地方实践提供参考的目的，本研究所指的“带方案出让”指的是将建设工程设计方案纳入土地出让条件的出让行为。与传统出让模式相比，“带方案出让”模式的不同之处主要体现在建设工程设计方案的三个方面：

一是编制主体不同，在传统出让模式中，编制主体为受让方，而在“带方案出让”模式中，编制主体为政府；

二是编制时间节点不同，在传统出让模式中，编制时间在出让后，而在“带方案出让”模式中，编制时间在出让前；

三是内容要求不同，在传统出让模式中，方案由受让人自主设计，不作具体要求，而在“带方案出让”模式中，方案已经明确，受让人要按照方案开发建设。

二、“带方案出让”的地方实践

基于文献研究，“带方案出让”可追溯到2008年。2013年的一篇硕士学位论文中提到“2008年国家推出一种新的土地出让方式——带设计方案土地出让，并在全国范围内选取试验点来试行此方式”，该文也得到了重庆市国土资源和房屋管理局科研项目“带设计方案土地出让方式及其实证研究”资助。但在对外公开的材料中，已经有哪些信誉好的足球投注网站不到相关的政策文件。

从可查阅到的公开材料中，2019年6月，广东省自然资源厅印发的《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》，提出“率先实施产业用地标准化出让和‘带设计方案’出让，加快项目落地建设”，是比较早的正式提出“带方案出让”的省级官方文件。从市、县级的政策文件看，“带方案出让”的实践差异主要是实施范围、建设工程设计方案要求和交易方式。

（一）实施范围

一般来看，“带方案出让”实施范围主要是集中在工业用地、物流仓储用地或产业项目上。广东惠州、韶关、珠海、山东临沂高新区、内蒙古乌兰察布市、安徽宿州以及北京经济技术开发区等以用地类型为导向，将实施范围限定在工业用地及与产业发展密切相关的用地类型上，如物流仓储用地、工业研发用地等。广东东莞和佛山以项目为导向，分别将实施范围限定在战略性新兴产业项目，工业建设项目和高新技术项目。

有的地方扩大了“带方案出让”的实施范围，广东中山将商业用地、文化设施用地、教育用地和医疗卫生用地以及市重大平台和重要交通枢纽区域标志性项目用地和城市综合体项目用地纳入实施范围；山东济南将轨道上盖综合开发类项目等纳入实施范围；河南洛阳还将公租房、安置房、人才公寓等公益性、政策性住房项目用地纳入实施范围。

也有地方，如广东湛江、福建上杭以及辽宁沈阳，提出了“带方案出让”的负面清单，主要是涉及易燃易爆危险品和危险化学品的生产和储存、关系国家安全和生态安全、涉及重大生产力布局、重大公共利益或涉密的项目等。

浙江丽水的实施范围较为不同。2019年，浙江丽水规划建设的未来社区建设项目——“丽水莲都灵山社区”，也是以“带方案出让”方式供应土地。

（二）建设工程设计方案要求

辽宁沈阳提出编制方案时要综合考虑项目特点和用地实际情况，选择合理的设计深度并形成完整的设计成果，具备条件的，可同步开展施工图设计，并明确了概念性方案设计、方案（或初步）设计以及施工图设计的要点。

广东中山和湛江要求工业用地、仓储用地、文化设施用地、教育用地和医疗卫生用地项目设计方