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北京小产权房买卖合同纠纷判决有效案例

事实上,关于小产权房屋买卖合同是否受法律保护的案例和讨论,每年在中国都会发生很多,结果也各不相同,购房者有输有赢.方律师表示,某个法院某个案例的成功,并不意味着小产权房屋交易就安全了,购房者选择这样的房屋,仍然要谨慎.但是,方律师同时也认为,在业内都在关注讨论小产权房屋交易的当下,位于首都北京的基层法院作出这样的审判决定,似乎也颇具深意.

事实上,建设部也不断提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋.建设部表示,非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护.有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”均不符合法律规定,不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续.耕地、特别是基本农田不仅是生产资料,同时还具有农民社会保障功能,违规违法用地规避了农地转用和土地审批,农民很可能得不到相应的补偿,长远生活得不到保障.

太原案例:法院判定合同无效

购房者刘先生系外省籍在并经商人员,房主王女士系太原市迎泽区郝庄镇某村村民.2004年4月5日,刘、王二人签订了协议书.协议约定,王女士将自己所在村于2004年4月建造的新小二楼转让给刘先生.之后,刘先生按合同约定将房款如数支付王女士,但是度覅昂一直未交付房屋.于是,刘先生起诉至法院,要求确认双方签订的房屋买卖协议无效.

法院认为,本案原、被告双方签订的协议书中涉案的房屋系在农村村民集体所有的土地上建造的房屋.因该类房屋占用土地的特殊性质,村民在经本集体同意的情况下,只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户,而不能转让给城镇居民.原、被告双方关于房屋买卖的约定因违反了有关法律的强制性规定,应为无效合同.原告的相关诉讼请求于法有据,应予以支持.被告因该合同取得的16万元购房款也应返还原告.依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定,判决:原、被告双方签订的房屋买卖协议书无效；被告返还原告已付房款.

北京案例:自愿买卖小产权房被法院认可

2005年12月,王强所在的村进行旧村改造,村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同.随后,王强得到两套二居室楼房.王强妻子曾经的同事孙林(化名),听说王强拆迁得了两套房子,就与王强协商购买其中的一套.王强一想,反正也住不了这么多房子,卖了还能赚点钱.

虽然王强是农村户口,孙林是城镇户口,但王强所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定,对王强卖房的事情也表示不予干涉.

2006年1月,王强与孙林签订《房屋转让合同》,约定:王强为原房屋产权人(小产权).经双方协商,产权人王强愿将本套房屋的所有权卖给孙林.本房屋的出售价格为135000元.本房屋属于小产权房屋,买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定.随后,王强与孙林履行了该合同,房款两清.

房子卖了以后,当地的房价却一路飙升.

2008年4月,王强以国家禁止城市居民购买农民房屋,且孙林是城市居民,故房屋转让合同属于无效合同为由,起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效,让孙林腾房.

法院经审理后认为,公民合法的民事权益受法律保护,王强与孙林在签订《房屋转让合同》时,已经明知该房屋为小产权楼房；对小产权楼房是否可以转让,当地村民委员会并没有具体的限制性规定.王强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》,内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益,且双方在合同签订后,已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务,该合同所约定的内容已实际履行完毕.在此情况下,王强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求,理由不充分,对其诉讼请求,法院不予支持.法院依据《民法通则》第五条之规定,判决驳回原告王强的诉讼请求.

一审宣判后,王强不服判决,提出上诉.二审法院经审理后,判决驳回上诉,维持原判.

北京案例二:小产权买卖合同无效违约金无法获支持

2010年年初,快要结婚的肖晨（化名）琢磨着要买一套房子,但是,正常的商品房价格很高,于是在北京市房山区购买了一套小产权房.买房的时候,开发商口头承诺这个小产权房已经办理好了建设用地使用证等手续,很快就可以办理房屋产权证；考虑到价格的优势,并未再做细致调查的肖晨很快与开发商签订了房屋买卖的内部认购合同,但是,不久,肖晨就收到法院的传票,开发商把他给起诉到了房山区人民法院.

“我们当时约定分3次交房款,最后一笔款办理银行按揭贷款,但是后来因为开发商手续不齐全,银行贷款办不了,所以我们就没交最后一笔款,没想到反过来却被开发商告了.”肖晨委屈地说.

拿不到产权证又要支付房款的肖晨满腹委屈,在明白了这个房款是肯定要