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[房地产REITs发展现状及趋势]房地产现状及发展趋势

房地产REIT发展现状及趋势一、引言房地产投资信托资金（简称

REIT）是一种通过发行收益凭证或者股份来汇集资金，有专门管理人进行

房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。我国

房地产行业进入“存量时代”，催生房地产商业开发模式由“开发商+银

行”转型为“私募基金资产管理机构+类REIT/REIT”结构。房地产企业

通过私募基金、REIT等方式盘活存量资产、增加股权融资来形成

“投――融――管――退”的管理闭环，实现更加健康的可持续发展。我

国房地产REIT发展现状如何，在发展中存在哪些障碍，未来发展趋势又

是怎样，值得深入系统研究。

二、我国REIT产品的市场表现（一）我国REIT产品在海外市场上的

表现亚太房地产协会发布的GPR/APREA研究报告显示，在过去的一年里，

中国REIT市场表现超越亚太所有其他REIT市场的表现，共有7个自由流

通市值约45亿美元的大陆资产在新加坡、中国香港等地发行了REIT产品。

在中国香港市场上，2005年国内越秀REIT的成功发行成为中国第一支真

正意义上的REIT，但随后，房地产限制外资政策的发布使得万达、华银

控股等一系列想在中国香港上市REIT的脚步停滞。直到2022年，受《关

于加快发展公共租赁住房的指导意见》的影响，汇贤REIT、春泉REIT、

开元REIT相继在中国香港上市。2022年12月11日在新加坡上市的北京

华联商业信托，成为中国首家新加坡上市的REIT产品。随后在2022年，

大信商用信托、凯德商用中国信托相继在新加坡交易所上市。这7个在海

外市场发行的REIT市场表现良好，年收益率达15.92%，位于亚洲市场第

一。虽然中国境内并没有真正出台相关法律，但中国大陆资产离岸上市已

屡见不鲜且资产普遍表现优质，表明国内并不缺乏作为REIT标的资产的

优质物业，其在境外成功上市为国内真正发REIT出台奠定了基础。

（二）我国REIT产品在国内市场上的表现就证券化市场的关注度来

看，2022年上半年证券化市场关注度最高的前10名产品均集中在房地产

行业，其中类REIT就占到了５家。其原因在于房地产行业作为金融服务

实体经济的典型代表，正面临从传统的商业模式步入私募基金和资产管理

机构加类REIT和REIT这样一个资管商业开发模式的阶段。目前，我国符

合国际标准的公募REIT还没有正式出台，但是可以看到在近期发行的若

干类REIT产品中，真正依托资产而非主体的权益性产品占比越来越大，

种类越来越丰富，这就拉近了类REIT和公募REIT的距离。

2022年上半年，国内发行的6个总额97.81亿元的类REIT产品，均

做到了创新突破，促进了公募REIT的发展。特别是2022年3月13日发

行的保利租赁住房REIT一期，验证了“以REIT打通租赁住房企业退出渠

道，构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，而此产品设计的储架发

行机制，间接实现了公募REIT的扩募功能，是我国REIT发展史上里程碑

式的产品。同时，在2022年4月27日，首个百亿级的租赁住房REIT产

品――碧桂园租赁住房类REIT――首期成功挂牌流通，将进一步推动国

内REIT的规模化、纵深化发展。

三、我国发展REIT的制约因素国内的REIT产品已经成为重要的金融

支持不动产融资的工具，但目前仍是以私募发行的类REIT为主要业务，

公募REIT近年来呼声高涨但发展依然受阻。下面将具体分析制约我国公

募REIT发展的因素。

（一）缺少统一的市场化运作环境REIT发展离不开制度保障，相较

国外成熟的REIT市场拥有一整套针对REIT的法律制度，我国还处于

REIT发展的摸索阶段，并没有建立起适合发展REIT的法律制度。基金业

协会洪磊会长曾在中国REIT论坛中指出：在REIT的资产端，由于缺少统

一的资产认证平台，导致诸如工商过户、不动产权属变更以及税务等具体

操作必须在基础资产所在地完成，这就造成了信息收集复杂繁琐，并且股

权资产转让体系没有彻底建成，导致REIT产品的流通性极差，交投量极

低。目前的REIT操作过于分散和个性化，没有与国际市场达成一致标准，

背离了证券的内在要求，不利于发展统一、标准化的REIT市场。