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公寓的市场调研报告

关于公寓的市场调研报告

一、起源

我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前

沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京等地，

目前全国各大中城市都有发展。

二、概念

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为

服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公

寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收

了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供

秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，

集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒

店的高标准服务

融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，

也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和

生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服

务公寓”。

酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流

动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，

拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式

公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品

质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒

店式公寓带来了相当可观的租金收益。

三、特点

3．1、酒店独立产权

投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。

酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、

可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店

式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。

3．2、酒店式管理

酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家

居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等

服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者

的身份和气派。

3．3、兼具居住度假与投资两种功能

酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而

有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段

用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资

保值。

四、用途分类

4．1、商务酒店式公寓

商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。大

城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集，便利的交通、优越的地

理位置、齐全的配套设施，从而形成了浓郁的商务氛围。

目前在许多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上。

因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。而中小型公司

过去都住在办公楼里办公，办公的租金的水平较高，而如果购买商

务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租

金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓，这些公司就认为买比

租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。

4．2、商住酒店式公寓

4．3、新生代酒店式公寓

一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即

“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛

围比商务更便捷，同时，在同样品质的环境与氛围中，新生代酒店

式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。在生活上，新

生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品

牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店

式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老

板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时

间。

五、开发流程

市场定位→需求分析→区位选择→规划设计→装修标准→经营管

理

5．1、市场定位

酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓的定位，而

酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的使用者的需求。

1、海内外常驻当地的商务机构和其它机构

2、国内及海外常来当地的商务人员

3、当地企业

4、SOHO族

5、个人或家庭居住生活者

上述群体的需求差别较大，一个酒店式公寓项目难以同时满足所

有群体的需求，若以满足某一类或相追认的某几类群体需求为目标，

则可以为提供更适宜的产品和服务。几年来的发展已分化出两大类，

一类为侧重居住功能，主要为居家生活者提供酒店式服务的酒店式

公寓；另一类为侧重办公功能，为各类机构或个