浅谈国有企业破产清算程序中的公有住房处置所涉法律问题.docx

浅谈国有企业破产清算程序中的公有住房处置所涉法律问题

摘要：近年来，随着国有企业不断转型发展，许多国有企业都相继面临着改制、重组、破产或者清算问题，其中作为国有企业破产财产的公有住房处置问题，因为缺少相关的法律规定，大都难以顺利完成清算手续，故如何顺利解决国有企业的公有住房处置问题在国有企业破产清算程序中显得尤为重要。在本文中，笔者将围绕国有企业在破产清算程序中公有住房应当如何处置的问题进行讨论。

关键词：国有企业；公有住房处置；公有住房拍卖

公有住房，又称公房，根据《广东省公有房产管理办法》规定，是指依法收归国有和国家、地方、企业投资建购的全民所有制的房屋。本文所指公房，主要指没有办理房改手续，由国有企业以极低租金出租给其职工、带有极强福利色彩的公有住房。

当国有企业需要破产清算时，国有企业所有的包括公有住房在内的相关房产将会面临拍卖出售。在此情况下，是否仍需保障承租人的房屋使用权，以及如何保障其合法权益，现有的法律、法规、政策等只有原则规定，并没有具体操作办法。笔者曾代理多起国有企业公有房屋在政府征收、清算、执行程序中的法律服务工作，对有关法律程序涉及公有房屋处置所引发的相关法律问题进行了相应研究。

一、公有住房是否为破产财产

在讨论破产清算阶段如何处置公有住房前，应先就何种公有住房为国有企业破产清算程序中可处置的财产进行明确界定。

（一）产权归属为国有企业的公有住房

根据《中华人民共和国破产法》第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第一条、《民法典》第二百零九条规定，当企业破产时，尚未进行住房制度改革或者职工没有购买、没有进行物权变更登记、所有权仍属于企业的公有住房，应该列入破产财产。否则，如企业名下的房产不划归破产财产，不仅缺乏法律依据，而且将严重损害债权人的利益，该房产后续的产权归属、处置也将会面临各种复杂的法律问题。

（二）经过房改政策已由职工购买的公有住房

根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，以及国务院办公厅转发的《国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见》的有关规定可见，职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定,按照成本价和标准价购买的公有住房，应当视为已购公有住房，职工在购房后即拥有全部产权，该住房不再属于国有企业所有，当然不可被列入破产财产。

（三）小结

当国有企业破产时，公有住房是否为破产财产，要依据该住房的产权而定。所有权全部属于企业的，必定构成破产财产；所有权部分属于企业的，属于企业的所有权部分构成破产财产；所有权全部不属于企业和不属于企业的部分，不构成破产财产。同时，在处理作为破产财产的公有住房时，还应该考虑职工的优先购买权和优先租赁权。

二、公有住房的处置办法

???（一）公有住房处置的相关法律法规规定

在企业清算阶段，处理企业所有的不动产最常见的处理方法就是对其进行估价、拍卖。但对于国有破产企业的公有住房来说，由于其特有的福利性质及极强的政策指导，并不可以进行简单的拍卖处理，仅以利益最大化为唯一处理原则。

根据最高人民法院审判委员会通过的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十一条规定，破产企业在对公有住房的管理应区别不同情况，采取不同方法，以稳妥处置公有住房问题。

???（二）公有住房的具体处置方法

1.已出售的公有住房予以确权

在房改的大潮中，许多职工通过签订买卖合同并向企业支付房款，以取得该住房的所有权。但在企业改制时，仍会有部分员工出现已交清房款，但尚未办理完房改手续，或者还未办理过户更名的情况。

???河南省政府制定的《关于深化国有企业产权制度改革的意见(试行)》中，有针对该类房产处理的具体执行政策，虽该意见并非全国性的指导意见，但其相关的公有住房处理政策是值得各地政府予以借鉴、参考。

同时根据我国现行的房改政策，职工出钱购买的住房，产权应当归职工所有。因此破产企业的职工住房，若企业已经和职工签订合同，并给职工办理房改手续的，在职工交付房款后，住房即属职工个人所有，不属于企业的破产财产。

2.未出售的公有住房的处置

???（1）可出售的公有住房应优先向职工进行出售

根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十一条规定，房改是部分国有企业职工应当享有的福利性政策优惠，不可因为企业的破产清算事宜而轻易地取消相关职工享受优惠的权利。因此，在职工完全自愿的情况下，即使处于破产清算程序中，仍然要推进公有住房的出售和房改的工作。

企业被宣告破产后，虽已不具备给职工房改的主体资格，并已难以为职工办理相应的房改手续，但破产管理人仍可代替破产企业向当地住房制度改革领导组、房改办等有关部门申请办理房改事项，并按房改优惠政策向破产企业的职工出售相关公有住房。

???