出租人解除合同的权利与义务——次承租人的租金支付问题.docxVIP

出租人解除合同的权利与义务——次承租人的租金支付问题

案例详情：

在一个繁忙的商业区，张某某作为出租人与李某某签订了一份租赁合同，约定将一个位于商业中心的摊位租给李某某使用，租期两年，年租金为21,600元人民币，租金每年交付一次，第二年租金需提前一个月交付。然而，在合同履行过程中，李某某未能按时支付租金，张某某多次催告无果。与此同时，李某某未经张某某同意，擅自将摊位转租给王某某。当张某某得知此事后，发现王某某已经向李某某支付了租金，但李某某并未将租金转交给张某某。张某某面临一个棘手的问题：他能否直接向王某某要求支付租金，或者解除与李某某的租赁合同？

案例分析：

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条和第七百五十二条的规定，承租人应当按照约定支付租金，逾期不支付的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。在本案中，李某某未按时支付租金，已经违反了租赁合同的约定，张某某有权要求李某某在合理期限内支付租金。如果李某某在规定时间内仍未支付租金，张某某可以解除合同。

此外，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条的规定，出租人可以要求实际占有使用房屋的次承租人参照租金支付。在本案中，王某某作为次承租人，虽然已经向李某某支付了租金，但李某某并未将租金转交给张某某。因此，张某某可以要求王某某参照租金支付。

案例启示：

本案例提醒出租人，在签订租赁合同时，应当明确租金支付方式、期限等条款，以避免发生纠纷。同时，出租人应当加强对租赁物的监管，发现承租人违约行为时，及时采取法律手段维护自己的合法权益。对于承租人而言，应当遵守合同约定，按时支付租金，不得擅自转租。此外，次承租人在承租房屋时，也应当注意审查租赁合同的合法性，避免因承租人违约而遭受损失。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第七百五十二条：承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以请求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条：对于承租人未交纳租金的部分，无论次承租人是否已经向承租人交纳了租金，出租人均可以要求实际占有使用房屋的次承租人参照租金支付。