第五章市场比较法.ppt

***************************【例】可比实例房地产成交价格为3500元/m2,与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产环境景观等外部状况优6%，试求可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格。解：3500×1/(1+6%)=3302(元/m2)例P80-5-8、9市场比较法的各项修正市场比较法概述可比实例的搜集与选取市场比较法的各项修正市场比较法的计算公式市场比较法应用市场比较法1、概念：个别因素修正，是将可比实例房地产在其个体状况下的价格调整为估价对象房地产个体状况下的价格。2、主要考虑因素：土地：面积、形状、临路状况、地形、地势、地质、基础设施、规划限制、土地使用年限、土地平整程度等；建筑物：新旧程度、建筑结构、设施设备、装饰装修、楼层、朝向、完损程度等。（四）个别因素修正用途不同，考虑因素也不同市场比较法的各项修正市场比较法概述可比实例的搜集与选取市场比较法的各项修正市场比较法的计算公式市场比较法应用市场比较法3．个别因素修正方法实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正11±G%100100±G式中，或为个别因素修正系数可比实例在其个别可比实例在估价对象因素状况下的价格个别因素状况下的价格11±G%×=可比实例在其个别可比实例在估价对象因素状况下的价格个别因素状况下的价格100100±G×=市场比较法的各项修正市场比较法概述可比实例的搜集与选取市场比较法的各项修正市场比较法的计算公式市场比较法应用市场比较法【例】可比实例房地产使用面积成交价格为3500元/m2,使用面积比率为80%,与可比实例房地产比较，估价对象房地产相对可比实例房地产装修及设备等个别因素状况优6%，试求可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格。解：(1)可比实例房地产建筑面积成交价格为：S使用面积/S建筑面积=80%V1*S使用面积=V2*S建筑面积V2=V1*S使用面积/S建筑面积=3500*80%=2800元/m2(2)可比实例在估价对象状况下的价格为：（V正-V比）/V比=6%V正=V比×（1+6%）=2800×1.06=2968(元/m2)例P82-5-10市场比较法的各项修正市场比较法概述可比实例的搜集与选取市场比较法的各项修正市场比较法的计算公式市场比较法应用市场比较法1、概念：消除由于容积率不同而造成的地价水平差异2、修正方法：（五）容积率修正市场比较法的各项修正市场比较法概述可比实例的搜集与选取市场比较法的各项修正市场比较法的计算公式市场比较法应用市场比较法容积率修正后的可比实例价格待估宗地容积率修正系数可比实例容积率修正系数可比实例价格×=式中容积率修正系数可查表5-4例P82-5-111、概念：消除由于土地使用年期不同而造成的房地产价格水平差异2、修正方法：（六）土地使用年期修正市场比较法的各项修正市场比较法概述可比实例的搜集与选取市场比较法的各项修正市场比较法的计算公式市场比较法应用市场比较法式中：ky－待估宗地年期修正系数r－土地还原率m－待估宗地可使用年期n－可比实例的使用年限例P83-5-12市场比较法的计算百分率法的修正、调整系数连乘公式：比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数××××比准价格=可比实例成交价格(1±T%)××××11±S%11±G%11±R%（一）计算公式市场比较法概述可比实例的搜集与选取市场比较法的各项修正市场比较法的计算公式市场比较法应用市场比较法（二）比准价格的计算平均法简单算术平均法加权算术平均法中位数法数值按由低到高排列，取位于中间的价格（分为奇偶数两种情况）众数法出现频数最多的数值市场比较法的计算平均数法应用最多，其次是中位数法，众数较少采用市场比较法概