xx区东北部地区市场调查报告 (2).doc

xx区东北部地区市场调查报告

区域概况

近几年由于北京东部地区经济的快速发展CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了通县地区的建设发展速度。

通县东北部地区区域范围为：西起北关环岛，东至潞邑地区，南起京哈高速路，北到丛林庄地区。此区域属于通县的郊区，因此人文环境较差，文化水平人均收入偏低，商业和交通都很不发达。近年来随着通县地区整体的快速发展，有了一定的改观。区域内目前已有多条线路可直达市区，虽然大多路面较窄，且维修保养不当，路面情况较差，但解决了人们出行的问题。此区域的房地产项目启动较早，早在1995年，华龙小区富河园就已开始销售，并吸引部分城区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高。此地区的市政配套建设速度较慢，故此缺少大规模的房地产项目。

区域市场分析

此区域内现有普通住宅高档别墅等十余个项目，其中9个项目尚有市场表现，分别为：富河园西潞苑枫露皇苑枫露花园华龙小区新潮家园上潞园丛林庄小区天润别墅。

因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按地域划分（项目聚集地），可分成三个部分，区域内的南区西区北区。

西部地区（北关地区）

西部地区自西向东依次排列着：富河园西潞苑枫露皇苑枫露花园4个项目。

项目情况表

项目名称

富河园

西潞苑

枫露皇苑

枫露花园

发展商

北京开原房地产开发公司

北京正圆房地产开发公司

北京五龙新村开发公司

民望房地产开发公司

代理商

无

个人

34期信达行代理

无

地理位置

北关环岛西北角

北关环岛正北2公里

东潞路西侧

东潞路东侧

建筑规模

17万㎡

共32万㎡一期20万；二期8万

一二期158栋；三四期97栋，10万㎡

7栋楼，10万㎡

规划类型

多层

多层

别墅

多层

配套情况

四期有会所

超市

运河文化广场网球足球场泳池

超市小学幼儿园医院

价格

（元/平方米）

二期2650-2980；三期均价3000

均价2200

精装8500；毛坯6000-7000

起价1780；最高2150

优惠比例

98折

95折

未定

无

工期情况

一期现房；二期年底；三四期在建

一期现房二期2003年1月

一二期现房；三期在建；四期未建

现房

开盘日期

1995年

1998年

1995年

2000年

销售进度

一期100%；二期95%；三四期未开盘

一期100%；二期40%

一二期80%；三四期未开盘

90%

潜在供应量

6万㎡

10万㎡

280栋

3000㎡

户型配比（㎡）

二居85-114；三居114；五居180

三居92-129

17316-54188

二居88-89；三居125

主力户型

二居103㎡

二居73-79㎡

250㎡

三居125㎡

园林绿化

30%

30%

40%

30%

装修标准

毛坯

毛坯

毛坯

初装

媒体选择

北青通栏

小块广告

北青

小块广告

客群分析

市区内百领

市区内年轻人打工族

市区内的成功人士

市区内人群

销售热线

交通及环境

此区域显然已经与xx城区的发展速度同步，宽阔的道路多条可直达市区的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的周边环境，温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。

项目情况

富河园西潞苑枫露花园枫露皇苑都属于有一定市场知名度的项目。普通住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积32万平方米，属于大型居住区。建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，价格较低，均价2200元/平方米。但社区配套不够完善，只有一个超市。

枫露花园与西潞苑的基本情况比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积10万平方米。富河园可以算这一地区的精品项目，坐落于北关环岛西北角，位置优越；外观华丽，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂料，社区内有多层楼，也有高层塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选择，一二期的销售工作已经圆满完成，即将开盘的三期，期房均价3000/平方米的价格偏高。

此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置交通环境都具有先天优势。

南部地区（潞邑地区）

南部地区由南向北依次排列着：华龙小区新潮家园上潞园3个项目。

项目情况表

项目名称

华龙小区

新潮嘉园

上潞园

发展商

北京民望房地产开发公司

北京鹏程房地产开发公司

北京海涛房地产开发公司

代理商

无

无

个人

地理位置

北关环岛向东

潞邑地区，北关环岛向东

北关环岛向东

建筑规模

53栋楼，32万㎡

47万㎡

9栋楼，8万㎡

规划类型

多层

多层

多层

配套情况

小学7万平米绿地医院超市

超市银行邮局幼儿园翔程公园（30000㎡）

无

价格（元/㎡）

起价1850；最高价2200

起价1740均价2160

起价1530；最高价1950

优惠比例

一次性98折

一次性98折

无

工期情况

现房

一期现房二