房地产宏观调控.docx

对我国房地产宏观调控的反思及新出路的探讨

一、对我国房地产宏观调控的简要认识

住房问题作为现在压在中国人民身上的“三座大山”之一，是当今社会的热门话题。

房地产业，从宏观层面来讲，是国民经济的重要组成部分，房地产业的发展与国民经济的发展关系密切；而从微观层面来讲，房地产也是个人资产的重要甚至是最大组成部分，关乎个人最基本的生活需求。房地产市场，由于其自身特征，在其自由发展过程中，可能会出现市场失灵和非均衡的情况，这时，政府宏观调控，这只“有形的手”，对市场进行干预，对于保障房地产市场的健康、有序发展十分必要。我国房地产宏观调控正是用政府“有形的手”对“无形的手”（市场）干预。最近几年宏观调控对房地产市场的发展影响尤为明显。

（一）什么是房地产宏观调控

房地产宏观调控：指国家运用经济、法律和行政等手段，以从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。

（二）为什么要进行房地产宏观调控

1、房地产市场中的问题

房价高，增长快，增幅大

投机炒作现象严重

开发商获得高额利润，贪腐问题频发

老百姓购房难

存在欺诈现象

房地产市场的不稳定影响着社会稳定和谐

2、房地产宏观调控的重大意义

房地产业在国民经济中占有非常特殊的地位；起着基础性，先导性的作用；

我国的市场经济本身起步晚，不完全，问题很多。在此环境下，中国房地产业表现出很强的市场失灵，仅仅利用财政、金融、税收等手段对房地产的总量和结构进行调控，而未在运行机制和制度基础上进行重构，效果并不好。与国外经济发达国家相比，中国房地产表现出更强的市场失灵。

房地产具有更强的垄断特征；

房地产准公共产品属性更强；

房地产市场信息不对称问题更突出。

（三）房地产宏观调控的方式

行政手段（限购）、金融货币政策（货币发行量、法定存款准备金率、存贷款基准利率、公开市场操作和窗口指导）税收（房产税、营业税）、价格（一房一价）等经济手段、国家将更加注重经济、法律和行政等调控手段的综合运用，土地政策调控（土地供应总量和土地供应结构等，限地价。）土地供给、信贷、税收、保障性住房、规范房地产市场交易秩序被认为是国家对房地产市场进行宏观调控的五大政策工具。房屋供给有单一模式向双轨制转变。1998年至今，我国对房地产市场进行的历次宏观调控中，税收、货币政策都是重要调控手段。

（四）房地产宏观调控的历史回顾与效果

1、房地产业发展初期的紧缩调控(1993一1996年)

2、住房制度改革后的宽松调控(1998一2002年)

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3、房地产业加速发展中的紧缩调控(2003年6月一2008年年初)

4、受金融危机影响刺激房地产业发展的宽松调控（2008年4月一2009年年底）

5、为抑制房价过快上涨的紧缩调控（2010年二季度一至今）

房地产宏观调控具有时滞性，由于市场调节的固有缺陷，房地产宏观调控中的“头痛医头，脚痛医脚”现象，调控政策缺乏前瞻性、连续性和长效性，导致调一次，价格涨一次，事与愿违，频出“中央空调”的迥状，没有从根本上解决问题。

二、对我国房地产宏观调控的反思

房地产宏观调控的主要目标当今还是在房价上做文章，是为了稳定我国现阶段不正常的住房价格，笔者认为更应该从解决城市内部中低收入居民的住房问题，住房供给模式的优化，以及调整城镇住房供应结构方面思考问题。近年来国家使用宏观调控的手段对房地产价格的调整力度逐年增大。然而，宏观调控对于房地产价格的影响只是在短期内有效，并未能从长期地、明显地平抑房价，因此，对我国当前的房地产宏观调控进行反思十分必要。

（一）对房地产宏观调控的效果与影响的再思考

每一时段，每一次的房地产宏观调控只是从表面现象来做出判断，缺乏对问题根源的思考，因此，每次只是采取了很肤浅的调控政策，手段单一，力度不够，导致每次宏调的效果不好，问题反而更多，乱象丛生，质疑声不断。

要从根本上解决房地产市场中的“顽疾”，笔者认为，必须对房地产业进行重新定位，深入认识房地产市场，对商品房进行重新定位——到底是普通商品还是关乎社会稳定的民生商品，总之，笔者认为要首先转变思想，深入认识问题。第二，要从根本上来解决问题，从土地供给的控制，房地产宏观调控机制，住宅供应结构，购买者条件限制等方面来思考问题。第三，虽然房地产项目开发周期不长，房地产市场是区域性的市场，但是对于房地产宏观调控要从长计议，长远考虑，整体布局，全局把握，突出重点，区别对待。

（二）房地产宏观调控的主要问题

1、房地产宏观调控方法和手段的治标不治本

2、宏观调控目标的模糊性和摇摆性

3、各部门的自利性

4、中央政府和地方政府的非合作博弈

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