房地产开发项目财务分析实例1921331596.docx

房地产开发项目财务分析实例

一、项目概况

该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：

1、用地面积：12243平方米

2、建筑密度：≤35%

3、容积率(地上)：≤4.62

4、绿化率：≥25%

5、人口密度：≤1085人/公顷

6、规划用途：商住综合楼

二、规划方案及主要技术经济指标

根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。

楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。

本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。

表6-1 项目主要技术经济指标（一）

项

目

单位

数量

项目

单位

数量

占地总面积

平方米

121243

居住人数

人

1071

总建筑面积

平方米

55338(地上)

平均每户建筑面积

平方米

124

居住面积

平方米

37899

平均每户居住人数

人

3.5

公建面积

平方米

5077

人均居住用地

平方米

35.38

绿化用地

平方米

3060

道路面积

平方米

5233

居住户数

户

306

车库面积

平方米

7500

表6-2 项目技术经济指标（二）

层

数

功

能

所占面积（平方米）

总面积（平方米）

裙

楼

4

商铺

11248

15528

公建面积

4280

塔 楼

19（2个）

住宅

1942（每层）

36898

地上总建筑面积

52426

地下室

2

停车库

7200

7764

设备面积

300

人防面积

264

三、项目开发建设及经营的组织与实施计划

1、有关工程计划的说明

项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。

2、项目实施进度计划

项目实施进度计划见表6-3。

四、项目各种财务数据的估算

1、投资与成本费用估算

（1）土地出让地价款包括两部分：

①土地使用权出让金

根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。

②拆迁补偿安置费

根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。上述两项合计：12332万元。

表6-3 项目实施进度计划表

序项目名称号

持 进度安排(按双月计续 2001 2002

时

间

（月）

2003 2004

征地拆迁 6

前期工程

基础工程 6

主体结构工程 7

设备安装工程 6

室内外装修工 7

程

红线内外工程 3

公建配套工程 3

竣工验收 2

1 销售 27

0

4 6 81 12 4 6 8 1 1 2 4 6 8 1 1 2 4

0 2 0 2 0 2

前期工程费

本项目前期工程费估算见表6-4：

序号项 目计算依据金额

序号

项 目

计算依据

金额

1

规划设计费

建安工程费×3%

332.02

2

可行性研究费

建安工程费×1.5%

166.005

3

水文、地质、勘探费

建安工程费×0.5%

55.335

4

通水、通电、通路费

建安工程费×2.5%

276.675

5

场地平整费

60元／平方米

73.38

总 计

903.415

建安工程费

参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。

表6-5

序号

项目

建筑面积

建安工程费估算表

土建 装饰

单价 金额 单价

金额

设备单价

单位：万元

金额

金额 合计

1

塔楼

41460平方米

1105 4581 101.4

420

301.5

1250 5121

2

裙楼

18325平方米

1105 2025 475

870

301.5

552 3447

其中商铺：13248平方米

1105

1464

475

629

301.5

406

2499

合计

11067

基础设施费

其估算过程参见表6-6：

序号项 目单 价计价数量

序号

项 目

单 价

计价数量

合计

1

供电工程

65万元／公顷

5.5338顷

359.7

2

供水工程

15万元／公顷

5.5338公顷

83

3

道路工程

42.13万元／公顷

0.5233公顷

22.05

4

绿化工程

5.4万元／公顷

0.306公顷

1.65

5

其他工程

占建安工程费的2%

11067万元

221.34

合计

687.74

开发期税费

其估算过程参见表6-7：

表6-7 开发期税费估算表 单位：万元

序号

项

目

金

额

估算说明(估算依据)

1

固定资产投资方向调节税

553.35

建安工程费×5%