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房地产开发报批程序

我国《城镇国有土地使用全出让和转让暂行条例》规定了各类用地的最高使用年限，具体为：居住用地70年；工业用地50年；

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地

40年；综合或其他用地50年。

我国国有土地分配和转让的基本方式有一下七种

1、划拨。是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用者，或将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

2、出让。是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定的年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

3、租赁。是国家作为土地所有者将土地使用权出租给使用者使用，有使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一年期的土地使用租赁合同，并支付租金的行为。

4、作价出资（入股）。是国家以一年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照谷底管理法律、法规的规定出租抵押。目前，采用此种方式的主要是境外上市的股份制企业。

5、授权经营。国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投

资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。

6、转让。是指土地使用者将土地使用权在转移的行为，包括出售、交换、赠与。

7、出租。是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租者使用，由承租人支付租金的行为。

房地产开发报批程序

一、办理土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段。土地证、建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批

复是房地产开发的前提。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权利争斗，他们领取的先后顺序非常的有学问。

简单的说，土地证有国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地的用途及使用年限（指示载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率建筑密度、建筑物高度、绿地率、停车位配置要求等都在这个批复里出现，包括现在的小户型比例限制要求。

一般来讲，一块土地必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证后才能领取土地使用权证，这是绝对必须的程序，因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地的使用强度，才能计算出土地的出让金，才能在土地证上载明土地是用途

和使用年限。但是，在现实中，这个想法职能是理想状态。因为首

先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块地出让了，并给人家办理了商住、商服等土地使用权证。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软么硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划也好，反正我的土地出让金是交了剩下的事情你规划部门要给我搞定。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常的盛行。

不过无论如何，这种土地交易模式已经成为了历史。

新的城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在出让前，城市规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分，未确定规划条件的地块，不得出让。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向规划主管部门领取建设用地规划许可证。

规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

二、项目公司设立、立项、环评、房地产开发资质这四项是每个项目要开始的时候必须要做的事情。

先说项目公司设立，按照我国的法律母公司将拍得的土地和房

产转到其全资设立的项目公司名下，不属于交易，没有任何税费，

因此房地产公司可以任意成立项目子公司。在项目完成后再把它从实体上消灭，只留下一个空壳。这种操作模式没有任何法律风险，非常经济实用，在我国房地产公司几乎都这么操作。

再说立项，立项主要考察的是项目的投资额及可行性。在目前的市场里，我们还不太清楚政府对项目可行性是如何管理的，反正现在各地由于市场经济的深度不同，在管理上的方法也不同。有的地方基本上不管，有些地方管的非常严。而且立项需要什么材料、与其它和程序的先后关系等也有说不清楚的地方。譬如国家的政策要求先做环评，再立项，这是基于对加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，要进行环评的一项主要前提材料是立项的批文，立不了项根本无法做环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的，一般的操作方法是直接去找这些主管