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房地产企业财务分析中存在的问题及对策研究–以保利

集团为例

摘要

我国的房地产行业是一个具有很强关联性的行业，房地产行业的兴盛

与衰退都会对我国国民经济造成极大的影响。如2023年，我国当时的次

贷危机的发生至今已经过去多年，目前我国的经济市场逐渐回升，而且房

产的交易量正在逐渐加大。当年危机爆发的时候，我国很多中型小型房地

产企业因为不能承受巨额的资金风险，都选择了宣布破产。而我国一些大

型房地产企业也存在着巨大危机，我国的保利地产集团却度过了自己的危

险期，从而发展成现在的大型房地产集团企业。我国针对保利地产集团进

行了研究，我国保利地产需要面对的风险会很多，而且对资金链的要求也

会加大。本文通过使用文献资料法、数据统计法以及逻辑分析法进行了实

际研究和总结，通过研究总结找出了我国保利集团房地产企业财务分析中

存在的问题有：保利集团的财务分析中盈利能力受到了影响、运营能力受

到了影响、偿还能力受到了影响以及竞争能力受到了影响等相关问题。通

过改变经营模式来提升盈利能力、加大流动资产的管理来提高资产利用率、

通过扩大销售规模来减少房产存货以及通过提高财务水平来增强企业的竞

争能力等提出了实际有效的解决对策和建议。本文总结出保利地产的经营

策略以及发展情况，可以为企业行业面对风险管理时提供有效的帮助。

关键词:资金链；盈利能力；偿债能力

引言

受到房地产行业兴起和发展的影响，在一定程度上使得房地产企业成

为我国经济支柱。目前房地产行业规模日益壮大，社会资本对房地产行业

进行的投资也逐渐变大，同时在销售方面取得了很好成绩。因为受我国政

策影响程度不同的原因，当前我国的一、二线城市受政策影响较大，导致

房价迅速上涨。而我国三、四线城市由于受到的政策影响较小，所以房价

还在可以控制的范围内。由于我国房地产迅速发展，所以产生库存量很大

的问题，使得我国房地产行业存在严重财务风险。现在房地产行业受到高

度关注，主要源于其特征，其所涉及的行业范围较广与国家经济发展有着

重要关系。因此，本文以保利集团为例分析房地产企业中存在的问题。

一、房地产企业的财务现状

（一）房地产企业发展现状

我国从2023年经济发展以来，我国开始实行紧缩的相关财务政策，

使得房地产行业需要承担这房产降价所带来的压力。我国的北京和上海等

一线的大城市房价都开始逐渐降低，所以我国房地产企业只能通过降低房

价从而获得大量的资金回笼，我国的房地产行业根据我国的财务政策，面

临了很大的压力。而我国的很多小型房地产企业在资金缺少的情况下，逐

渐产生了资金缺乏的情况，在面对我国残酷的经济市场时会淘汰很多资金

出现困难的房地产企业。

目前我国的房地产行业属于多方位发展，由于我国市场潜力很大，所

以我国房地产企业的中英业务开始发展为物业管理和园区建设以及大量开

发商品房等一条龙的业务。由于我国的人口正在不断增长，而且人们的生

活水平都有所提高，所以消费的观念也在改变，从一开始的满足居住到现

在的舒适度住房开始转变，在这种情况下，我国的房地产行业有着很大的

市场潜力。

（二）房地产企业财务分析特殊性

1.预收账款财务分析具有特殊性

我国的房地产行业由于所经营的周期范围比较长，一般情况下的房地

产企业的销售额账款很有很多，房地产企业在面对大量的账款，会直接影

响到企业的流动负债，所以企业的运营能力与企业的负债能力均会受到极

大的影响。我国房地产行业应为预收账款的增大，逐渐成为了那个阶段的

负债，直接影响了我国房地产企业的资产负债结构体系。而且根据预收账

款的收入期限问题，因为时间会比较长，所以也影响了我国所有者权益的

确认。

2.收入财务分析具有特殊性

我国房产收入的确认，是根据房产产权的转移作为依据的，只有等到

了企业的房产所有权实际转移，才能够确定销售收入，然后才是根据权责

发生制从而转变成本。我国的房地产企业在建设过程中，没有实际完工的

情况下，是无法直接转变成本的，导致了企业应得收的确定，不能及时进

行分配档期，只有在产权转移的情况下，才能实际确认。当房地产企业的

开发建设时，消费者不知道建设房产的质量问题，所以导致了企业预收的

账款变成了虚增的企业利润，从而企业的收入不能及时合理的进行分配。

3.存货财务分析具有特殊性

由于我国房地产企业的运营时间很长，从一开始的初期建设至实际完

工，最后在销售，一个会计期间是不能够完成的。