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房地产开发企业的会计核算
房地产开发企业的会计核算
一、设立时的核算
在设立时,主要业务包括办理企业名称登记、验资、制定
公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。设置的主要
账户包括实收资本(或股本)、资本公积、管理费用等。对于
收到所有者投入资本时,会计分录模板为借:银行存款、其他
应收款、固定资产、长期股权投资等,贷:实收资本、股本等,
资本公积—资本溢价或股本溢价。对于筹建期开办费发生时,
会计分录模板为借:管理费用、长期待摊费用,贷:银行存款
等。
二、取得土地时的核算
在取得土地时,主要业务包括出让取得、通转让取得、投
资者投入以及其他方式取得土地。设置的主要账户包括开发成
本、无形资产、投资性房地产等。对于用于土地、商品房开发,
会计分录模板为借:开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补
偿费,贷:银行存款等。对于用于自建用房或暂时没有明确用
途,会计分录模板为借:无形资产,贷:银行存款等。对于用
于赚取租金,会计分录模板为借:投资性房地产,贷:银行存
款等。
三、房地产开发阶段的核算
在房地产开发阶段,主要业务包括土地征用及拆迁补偿费、
前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设
施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。设置的主要账户
包括开发成本、管理费用、销售费用等。对于为取得土地开发
使用权(或开发权)而发生的各项费用,包括土地买价或出让
金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲
置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补
交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁
房建造费用等,会计分录模板为借:开发成本—成本对象—土
地征用及拆迁补偿费,贷:银行存款、应付酬工薪酬等。对于
项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费
以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证
费、筹建、场地通平等前期费用,会计分录模板为借:开发成
本—成本对象—前期工程费,贷:银行存款、应付酬工薪酬等。
对于开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、
安装工程费及精装修费等,会计分录模板为借:开发成本—成
本对象—建筑安装工程费,应交税费—应交增值税(进项税额)
(一般计税可抵),贷:银行存款、库存商品、应付酬工薪酬
等。对于开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、
供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、
智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观
环境工程费用等,会计分录模板为借:开发成本,贷:银行存
款、应付酬工薪酬等。
借:开发成本—成本对象—建筑安装工程费xxxxxxx
应交税费—应交增值税(进项税额)
贷:银行存款xxxxxxx
注意:因为一期项目选择一般计税,所以防火材料的进项
税可以抵扣,而二期项目选择简易计税,所以建筑工程款的进
项税不可抵扣。)
3、分配成本核算对象成本时:
借:开发成本—一期—建安工程费
贷:开发成本—会所
借:开发成本—二期—建筑安装工程费
贷:开发成本—地下车库
4、无需分录,因为题目中没有提到其他费用。
四、房地产完工阶段的核算
在房地产完工阶段,主要涉及开发项目竣工结算的业务。
为此,需要设置开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费
用、财务费用、固定资产等主要账户。以下是会计分录模板:
1.结转开发成本
借:开发产品—一期
贷:开发成本—一期
2.行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生
的各项费用
借:管理费用
贷:银行存款、应付职工薪酬等
3.完工后发生借款费用,支付利息时
借:财务费用
贷:银行存款
4.为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用
借:销售费用
贷:银行存款等
5.企业自用时
借:固定资产
贷:开发成本
五、房地产销售阶段的核算
在房地产销售阶段,主要涉及土地转让收入、商品房销售
收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品
房、土地使用权对外投资、对外出租等业务。为此,需要设置
主营业务收入、预收账款、主营业
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