商业地产前期策划及案例分析.pdfVIP

商业地产前期策划及案例分析

一、商业地产理论

一、商业地产涵义

商业是指以买卖方式使商品流通的经济活动，房地产是房产和地产的总称，指

土地及土地之上永久性的建筑物、构筑物、附着物和由此所衍生的权利和义务

关系的总和。

广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、

会议中心以及商业服务业经营场所等

狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐

饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功

能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式

二、商业地产分类

随着社会的发展和科学技术的进步，商业建筑呈现出以下三个方面的趋势：规

模的大型化、功能的多元化和技术的复杂化。商业建筑不但是购物场所，而且

可能结合休闲、娱乐和餐饮等功能。商业地产的分类方式很多。

1.商业分类——大型商业综合体（购物中心）

2.商业分类——开放式商业街区

商业街作为一种较为传统的商业模式，最大的特点是分散经营，租户可得性较

强、便于销售，回报快，但同时也面临着管理难度大的缺点，平衡集团战略、

当地市场情况及商业街特点，也是可考虑的商业模式

3.商业分类——专业市场

专业市场的优势在于其价格和资源优势，依托当地支柱产业所关联的产品，建

立专业市场也是项目较为可行的商业模式。

三、商业地产与住宅地产区别

1.功能

住宅：住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给

客户的是一种他们需要的“生活方式”

商业地产：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功

能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、

娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能

2.地段

住宅：住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒

郊野岭，均可开发。

商业地产：商业地产对地段的要求更高。李嘉诚先生关于决定商业地产投资最

重要的考量因素的论断，那就是“地段，地段，还是地段”商业对“易达性”的要

求很高，要求具备较强的辐射力

3.客户

住宅：客户分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃

是依靠买后出租及房产升值获利。

商业地产：但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三

类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。

4.资金要求

住宅：住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期的模式，自有资金的

要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款。

商业地产：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，

沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的

充足的资金支持。

5.物业要求

住宅：住宅对物业的要求相对简单。主要是满足社区内基本需求即可。

商业地产：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的

要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。

6.销售模式

住宅：住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖

两清。

商业地产：但商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,

商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模

式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程

度更高。

7.专业性

住宅：住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产

销售后就进入了终端

商业地产：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还

要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是

经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。

8.投资回报形式

住宅：而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。

商业地产：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问

题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。

小结：商业地产比住宅更加复杂，专业性要求更高，并且，并且对企业的资金

要求、运营能力要求更高。真正要实现房地产开发商到房地产运营商转变，挑

战颇大。

现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营

方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局

部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是

投资者，排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入

或实现证券化，有独立的投资主体。

二、商业地产的