包干制和酬金制的利弊分析.docx

“包干制” 和“ 酬金制”的利弊分析和适用范围

“包干制” 和“ 酬金制”的利弊分析和适用范围

2003年11月，国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。所谓酬金制，指的是在预收的

2003年11月，国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理

办法》（以下简称《办法》）。《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采

取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”

所谓包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者

亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括

物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润。所谓酬金制，指的是在预收的

物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其

余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实

行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。可

见，包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的定价方式实质是成本定价。

一、包干制模式的利弊分析（一）包干制模式的优势1、包干制收费模式易于操作，简单便捷目前，很多物业管理项目，尤其是住宅物业管理项目，大多采用包干制。主要缘于包干制简单易行，以住宅小区为例，在包干制的模式下，业主只需根据物业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各项服务，而在酬金制下，大额公共支出需经业委会（或业主大会或主业代表大会）

一、包干制模式的利弊分析

（一）包干制模式的优势

1、包干制收费模式易于操作，简单便捷

目前，很多物业管理项目，尤其是住宅物业管理项目，大多采用包干制。主

要缘于包干制简单易行，以住宅小区为例，在包干制的模式下，业主只需根据物

业管理委托合同向管理管理企业交纳固定费用就可享受物业管理企业提供的各

项服务，而在酬金制下，大额公共支出需经业委会（或业主大会或主业代表大会）

讨论通过，由于业主（或业主代笔）数量较大，不仅众口难调，可能存在意见不

一的情况，而且短期内召集所有业主（或业主代表）也非易事，极有可能出现延

误现象，从经济学角度考虑，并不划算。所以，目前大部分的住宅小区还是实行

误现象，从经济学角度考虑，并不划算。所以，目前大部分的住宅小区还是实行

包干制。2、包干制强化了成本意识，有利于企业集约经营包干制下，物业管理企业自身承担着因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。这对于企业具有明显的激励作用和盈利动机。而这种激励作用将直接促使物业管理企业努力提升经营管理水平，大力发展集约经济，从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力，促进企业自身的发展和进步。事实上，为节约成本，谋得更大利润，企业往往借助规范服务流程、引进现代管理手段等方式，缩减管理成本与管理费用。目前，类似于第一太平戴维斯等一些业内优秀的物业管理企业纷纷通过质量环境体系认证、引进OA、ERP系统、采用无纸化办公等方式，规范对内管理、对外服务流程，不仅提升了服务质量，而且高效快捷，极大了提高了企业的竞争力。3、包干制以品牌策略为基础，推崇品牌优势《物权法》明确赋予了业主自我管理或委托管理的选择权，也赋予了业主选择这家物业管理企业或那家物业管理企业的权利。在这种市场竞争越来越激励的今天，实行包干制日益体现了业主对物业管理企业品牌的认可。只有当业主对物业管理企业充分信赖，才有可能不对具体的管理详情做过多干涉。从这个意义上说，包干制有利于鼓励企业创造品牌价值，发挥品牌优势。（二）包干制模式的劣势作为相对简单便捷的收费方式，包干制方便了物业管理企业的同时，也造成了物业管理交易的不透明性。在包干制下，物业管理企业按物业服务合同约定提供物业服务，对应收的物业服务费用拥有所有权，可以自行支配，业主及业委会

包干制。

2、包干制强化了成本意识，有利于企业集约经营

包干制下，物业管理企业自身承担着因其经营管理水平高低而带来的盈亏压

力。这对于企业具有明显的激励作用和盈利动机。而这种激励作用将直接促使物

业管理企业努力提升经营管理水平，大力发展集约经济，从经营成本上要效益，

提高企业的盈利能力，促进企业自身的发展和进步。

事实上，为节约成本，谋得更大利润，企业往往借助规范服务流程、引进现

代管理手段等方式，缩减管理成本与管理费用。目前，类似于第一太平戴维斯等

一些业内优秀的物业管理企业纷纷通过质量环境体系认证、引进OA、ERP系

统、采用无纸化