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划拨用地土地增值收益率分区研究

改革开放以后，我国实行划拨用地使用权和出让土地使用权并存的土地使用制度。近几年，随着社会经济的迅猛发展，我国综合国力的不断提升，人口不断增加，导致全社会对土地的需求越来越大，从而越来越多的划拨用地进入土地市场流通。

在划拨用地入市之前，需缴纳土地出让金，在国发[2004]28号文中明确提出要按照市场价补交土地出让金[1]。缴纳的土地出让金即为改变用途后的土地增值收益。

国家土地管理局令〔1992〕第1号文中明确规定：土地使用权出让金要按照标定地价的一定比例收取，最低为标定地价的40%。目前，各地区制定的出让金标准一般都是按照标定地价的一定比例来设定[2]。

笔者正是针对这一情况提出不同地域单元应划分区片来分别制定出让金标准，即计算不同用途土地在不同区片的土地增值收益，并引用增值收益率具体表示。本文以2011年为现状年展，以石家庄市域内的划拨用地和出让土地为研究对象，以县域为研究单元。

本文主要包含以下四部分内容：第一，在综合分析已有的专家学者对于土地增值收益的研究，以及国家相关规定的基础上，针对本研究内容对土地增值收益及土地增值收益率的概念进行了界定。本文中的土地增值收益是指划拨用地改出让后的土地价格的增加值，土地增值收益率是指土地增值与原有划拨用地使用权价格的比值。

并对土地增值收益的影响因素进行分析比较。第二，对划拨用地的内涵及其使用权价格评估方法进行分析确定。

作者认为，划拨用地使用权价格即为土地成本价格，其价格采用成本法进行计算。由于2011年石家庄市域内81.03%的出让成交土地来源于新增建设用地，所以在计算土地取得费时，不包含拆迁安置补助费。

土地增值收益为市场价与成本价的差值。第三，从土地管理、地价评估相关部门以及土地市场网搜集到2007年-2011年石家庄市域内的土地市场交易资料，分析近5年内的土地市场交易变化情况。

分别计算2011年各单元的土地平均市场价和平均成本价，进而得到各单位平均增值收益和增值收益率。最后，各单位的土地增值收益率分别与社会经济因子和石家庄市域的城市等别进行相关性分析，最后再采用聚类分析方法对市域内土地增值收益率进行分区。